Oczywiste jest, że każda inwestycja prywatna wiąże się z nawiązaniem przez podmiot prywatny relacji z podmiotami publicznymi. Z jednej strony mamy do czynienia z koniecznością uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych np. decyzje podziałowe, decyzje środowiskowe, pozwolenia na budowę etc., czyli postępowań i relacji o charakterze stricte administracyjnym, których procedura, przesłanki udzielenia decyzji są (przynajmniej w teorii) uregulowane wprost w przepisach prawa. Ten rodzaj relacji pomiędzy podmiotami prywatnymi a publicznymi nie jest bezpośrednim przedmiotem niniejszej publikacji, jednak warto odnotować, że potrzeba przeprowadzenia określonych postępowań administracyjnych może wpływać na konkretne porozumienia inwestycyjne.
Porozumienie inwestycyjne – czym nie jest
Czym nie jest (a przynajmniej być nie powinno) porozumienie inwestycyjne :
- Umową o partnerstwo publiczno-prywatne,
- Umową o realizację zamówienia publicznego,
- Umową o powierzenie realizacji zadań własnych podmiotu publicznego,
- Umową przekazująca kompetencje podmiotu publicznego na rzecz podmiotu prywatnego,
- Umową regulującą procedury postępowań administracyjnych czy innych uregulowanych ustawowo.
Rola podmiotu publicznego
Należy więc podkreślić, że postępowania administracyjne wszczynane są z reguły inicjatywy inwestora (podmiotu reprezentującego inwestora), a podmiot publiczny uczestniczy w nim albo jako organ administracji publicznej (wydający daną decyzję), albo jako uczestnik postępowania – podmiot który z racji swoich uprawnień czy kompetencji jest zobligowany bądź uprawniony do przedstawienia swojego stanowiska bądź opinii w ramach prowadzonego postępowania, względnie którego dotycząc pewne konsekwencje wydawanych decyzji (odrębną kwestią jest powszechna praktyka wymieniania „w rozdzielniku” decyzji „na wszelki wypadek” określonych podmiotów publicznych, którym nie przysługuje prymat strony ani uczestnika – jeszcze z czasów aplikacji i wykładów z procedury administracyjnej prowadzonych przez Prezesa SKO we Wrocławiu wbiło mi się w pamięć trafne sformułowanie „Stroną się jest, a nie bywa”).
Ograniczenia
Warto przy tym w tym momencie podkreślić jedną kwestię, którą czasami inwestorzy prywatni czy ich przedstawiciele nie do końca odnotowują i nalegają na wprowadzenie jej do porozumienia inwestycyjnego: porozumienia inwestycyjne nie mogą zmieniać, modyfikować czy wprowadzać nowych elementów do procedur uregulowanych ustawowo. Oczekiwanie wprowadzenia do porozumienia inwestycyjnego określonych zapisów w tym zakresie jest prawnie niedopuszczalne (podmiot publiczny pełniący funkcję organu administracyjnego nawet przy swojej dobrej woli nie może modyfikować regulacji ustawowych określających tok postępowania), ale przede wszystkim naleganie na ich wprowadzenie i zrozumiały brak zgody podmiotu publicznego może być zarzewiem zupełnie niepotrzebnego konfliktu pomiędzy podmiotami. W swojej praktyce miałem np. kiedyś do czynienia z inwestorem prywatnym, który oczekiwał, że w porozumieniu inwestycyjnym podmiot publiczny oświadczy, iż właściciel nieruchomości położonej w nieco dalszym sąsiedztwie nieruchomości inwestora nie będzie stroną określonego postępowania administracyjnego. Nawet jeżeli rzeczywiście sąsiad nie spełniałby kryterium pozwalającego w danej sprawie przyznać mu prymat strony postępowania, to ustalenie takie następuje w ramach konkretnego postępowania administracyjnego, a nie a priori, przed wszczęciem takiego postępowania, w porozumieniu inwestycyjnym.
Tym co nas specjalnie interesuje są porozumienia inwestycyjne zawierane pomiędzy podmiotami prywatnymi i publicznymi, w których podmioty te występują raczej jako partnerzy, którzy regulują wzajemne stosunki oraz zobowiązania związane z planowaną inwestycją prywatną.
Porozumienia inwestycyjne – czym zatem są
Porozumienia inwestycyjne są to umowy nienazwane (brak w aktualnie obowiązujących przepisach umowy o takiej nazwie, czy też zbiorczo regulującej zwartość takiej umowy czy też podstawowe prawa i obowiązki stron) o treści i zawartości wykształconej przez praktykę, których cechą wspólną jest to, że zawierane są pomiędzy podmiotem publicznym i prywatnym w związku z planowaną inwestycją prywatną.
W skali kraju są to umowy o różnym brzmieniu, w zależności od wzorów stosowanych przez daną JST. Generalnie są to umowy o charakterze cywilnoprawnym, choć niektóre ich elementy znajdują oparcie w przepisach prawa administracyjnego. Nasza praktyka wskazuje, że w związku z tym czasami dochodzi do ciekawych pod względem prawnym sytuacji, gdy wobec sporu na gruncie porozumienia inwestycyjnego powstaje wątpliwość, jaki sąd będzie właściwy do jego rozstrzygania.
Dopuszczalność zamierania porozumień inwestycyjnych
Inwestor prywatny powinien przy tym pamiętać, że w przypadku podmiotów publicznych nie obowiązuje zasada pełnej swobody umów. W przypadku podmiotów publicznych generalnie obowiązuje bowiem zasada, że dozwolone są porozumienia inwestycyjne, które mają umocowanie w obowiązujących jej przepisach prawa. Zatem podstawy dla takich umów znajdujemy m.in. :
- Umowa urbanistyczna dla inwestycji w obszarze objętym planem rewitalizacji : art. 78i ustawa z dnia o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2017 r. poz. 1073),
- Prywatne środki rzeczowe i pieniężne na inwestycje drogowe z art. 3 ust. 5 ustawy z 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz.U. z 2005 r. Nr 267 poz. 2251 ze zm.,
- Porozumienie dotyczące inwestycji drogowej w związku z prywatną inwestycją niedrogową z art. 16 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity Dz.U. z 2016 poz. 1440 ze zm.),
- Nakłady prywatne poniesione na budowę (publicznych) urządzeń infrastruktury technicznej z art. 148 ust. 4 ustawy z 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.),
- Odpłatne przekazanie urządzeń infrastruktury wod-kan przez inwestora prywatnego z art. 31 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (tekst jednolity Dz.U z 2017 r. poz. 328),
- Uzgodnienia odnośnie odszkodowania za działki wydzielone pod drogi publiczne art. 98 ustawy z 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.),
- Także: darowizny (środków rzeczowych lub pieniężnych) na rzecz gminy/powiatów/województwa stanowiące legalne źródło dochodów gmin/powiatów/województw zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3), art. 5 ust. 1 pkt 4), art. 6 ust. 1 pkt 3) ustawy z dnia 13 listopada 2003 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2017 r. poz. 1453 ze zm.).
Radca prawny
Krzysztof Kwaśniewicz
