Kiedy budynek będzie stanowić dom jednorodzinny? W jakich formach może być realizowany? Ile lokali i o jakim przeznaczeniu można wydzielić w budynku mieszkalnym jednorodzinnym? Kiedy mamy do czynienia z budynkiem wielorodzinnym? Jakie praktyczne znaczenie ma zakwalifikowanie obiektu budowlanego jako budynek jednorodzinny oraz jaki wpływ będzie miało ustalenie, czy mamy do czynienia z jednym czy z dwoma budynkami jednorodzinnymi? Na wszystkie te pytania postaramy się odpowiedzieć w niniejszym wpisie.
Pojęcie domu jednorodzinnego
Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane budynkiem jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Z powyższej definicji wynika, że za budynek jednorodzinny może zostać uznany:
- budynek wolno stojący,
- budynek w zabudowie bliźniaczej,
- budynek w zabudowie szeregowej,
- budynek w zabudowie grupowej.
Ponadto, co podkreśla się również w doktrynie (vide: Alicja Plucińska-Filipowicz (red.), Wierzbowski Marek (red.), Prawo budowlane. Komentarz, wyd. III, Wolters Kluwer Polska, 2018.), budynek musi spełniać łącznie następujące przesłanki:
- służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
- stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość;
- dopuszcza się wydzielenie w nim nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Należy podkreślić, że w definicji nie określono maksymalnej powierzchni budynku, który może zostać uznany za jednorodzinny.
Budynek mieszkalny jednorodzinny a wielorodzinny
W prawie budowlanym oraz w innych przepisach prawa nie została sformułowana definicja budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W związku z tym przyjmuje się, że każdy budynek mieszkalny, który nie jest budynkiem jednorodzinnym powinien zostać kwalifikowany jako budynek wielorodzinny.
Budynkiem wielorodzinnym będzie zatem budynek mieszkalny, w którym wydzielono więcej niż 2 lokale mieszkalne.
Przepisy nie przewidują kategorii pośredniej pomiędzy budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym a wielorodzinnym. Każdy budynek mieszkalny będzie przynależał do jednej z ww. kategorii.
Kwalifikacja obiektu budowlanego – jeden czy dwa budynki jednorodzinne?
Wobec braku ustawowej definicji budynku w zabudowie bliźniaczej zagadnienie to stało się przedmiotem rozważać sądów administracyjnych.
W wyroku z 28 października 2016 r., sygn. II OSK 786/16 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że aby dokonać kwalifikacji danego obiektu należy odwołać się do ustawowej definicji budynku zamieszczonej w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego. Zgodnie z tą definicją, budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Skoro budynek jest również obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, powinien posiadać instalacje zapewniające możliwość użytkowania go zgodnie z jego przeznaczeniem oraz powinien być wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
O istnieniu dwóch budynków świadczy głównie ściana je oddzielająca, określana jako przegroda akustyczna lub dylatacja. Dodatkowo o tym, że mamy do czynienia z dwoma budynkami jednorodzinnymi mogą świadczyć osobne przyłącza gazowe, elektroenergetyczne, wodociągowe, dwa ciągi kominowe, dwa zbiorniki bezodpływowe na ścieki, dwa wejścia zewnętrzne do budynków i dwie klatki schodowe.
Ponadto, Naczelny Sąd Administracyjny dokonując kwalifikacji obiektu budowlanego posiłkował się następującymi aktami prawnymi:
– Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – zgodnie z art. § 210 części budynku wydzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego w pionie – od fundamentu do przekrycia dachu – mogą być traktowane jako odrębne budynki.
– Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) – w objaśnieniach wstępnych pojęć podstawowych wskazano: W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.
Z kolei w wyroku z dnia 10 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Po 784/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu podkreślił, że kwalifikacja danego budynku do kategorii budynków mieszkalnych – jednorodzinnych musi być dokonywana na gruncie danego stanu faktycznego. W przywołanym wyroku Sąd dokonał analizy przedłożonego projektu budowlanego, a w szczególności projektu zagospodarowania terenu, rzutu parteru, przekroju A-A. W ocenianym przypadku wskazał, że posiadanie przez oba budynki wspólnego fundamentu nie stanowi przeszkody aby uznać, że każdy budynek danego obiektu spełnia warunek samodzielności konstrukcyjnej mimo, że ściany działowe między poszczególnymi budynkami posadowione zostały na wspólnym fundamencie. Także istnienie wspólnego dachu nie wyłącza „a priori” możliwości zakwalifikowania budynku jako stanowiącego konstrukcyjnie samodzielną całość, jeśli jego konstrukcja nie powoduje istnienia części wspólnych poddasza, tym bardziej gdy w budynku zaprojektowano ścianę dylatacyjną od fundamentu aż po dach.
Znaczenie kwalifikacji budynku
W pierwszej kolejności należy wskazać, że budowa domu jednorodzinnego w przeciwieństwie do realizacji inwestycji, której przedmiotem jest budynek wielorodzinny wiązać się będzie z mniejszą ilością formalności, których należy dokonać.:
- jeżeli zostaną spełnione określone warunki, budowa domu jednorodzinnego nie będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, a wystarczające będzie jedynie zgłoszenie,
- co do zasady budowa domu jednorodzinnego nie będzie wymagała uzyskania pozwolenia na użytkowanie,
- domów jednorodzinnych nie obejmują tak restrykcyjne przepisy przeciwpożarowe, jak budynków wielorodzinnych lub użyteczności publicznej,
- jeżeli zostaną spełnione określone warunki, przebudowa domu jednorodzinnego nie będzie wymagała pozwolenia ani zgłoszenia.
Po drugie dokonanie kwalifikacji budynku jako jednorodzinnego oraz określenie formy w jakiej został zrealizowany, będzie miało wpływ na ocenę czy realizowana inwestycja narusza przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Podsumowanie
Kwalifikacja danego budynku do kategorii budynków mieszkalnych – jednorodzinnych ma nie tylko znaczenie teoretyczne ale również praktyczne i powinna być dokonywana indywidualnie w każdej sprawie. W kolejnym wpisie omówione zostanie zagadnienie przekształcenia budynku jednorodzinnego na wielorodzinny.
