Nabywca przed podpisaniem umowy deweloperskiej oraz umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i przenoszącej własność tego lokalu powinien szczegółowo przeanalizować ich treść, bowiem często pojawiają się w nich klauzule, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Czy zawsze podpisanie umowy, zawierającej takie postanowienia będzie rodziło niekorzystne skutki prawne dla nabywcy?
Nabywca lokalu
Punktem wyjścia do przeprowadzenia analizy przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie statusu osoby, która zawarła umowę deweloperską, a następnie podpisała umowę przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego. W zależności bowiem od tego, czy nabywca posiada status konsumenta czy też nie, będzie on mógł powołać się na uregulowania kodeksu cywilnego dotyczące niedozwolonych postanowień umownych tj. art. 385(1) i następne. Zaznaczyć w tym miejscu jednak należy, że ostatecznie o tym, czy dana klauzula ma charakter niedozwolony decydować będzie nie tylko sam status konsumenta, ale również zaistnienie pozostałych przesłanek określonych w art. 385 (1) k.c., o czym będzie jeszcze mowa.
Jak wynika z treści art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabywcą może być wyłącznie osoba fizyczna. Nie oznacza to, że musi ona być konsumentem. Zgodnie z art. 22(1) kodeksu cywilnego za konsumenta uważa się osobę fizyczną, która dokonuje z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Status konsumenta nie będzie zatem przysługiwać osobie fizycznej zawierającej umowę deweloperską, a następnie przyrzeczoną, w bezpośrednim związku ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową np. gdy nabywcą jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, polegającą na wynajmowaniu lokali mieszkalnych, która w celu wynajmu zamierza nabyć od dewelopera kolejny lokal mieszkalny. W literaturze wskazuje się także, iż nie jest konsumentem nabywca zawierający umowę deweloperską odnośnie do lokalu mieszkalnego, który ma zamiar wykorzystywać jednocześnie w swojej działalności gospodarczej lub zawodowej oraz na potrzeby osobiste (zob. T. Czech [w:] Ustawa deweloperska. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2018, art. 3).
Przesłanki stwierdzenia abuzywności klauzuli umownej i jego skutki
Jak stanowi art. 385(1) § 1 kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Z powyższego przepisu wynika, iż podstawą do stwierdzenia, że mamy do czynienia z niedozwolonym (abuzywnym) postanowieniem umownym jest:
- zawarcie umowy przez konsumenta,
- brak indywidualnego uzgodnienia danego postanowienia z konsumentem,
- treść klauzuli umownej, która musi kształtować prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
Jednocześnie nie można stwierdzić abuzywności klauzuli, która określa główne świadczenia stron, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W związku z tym, w umowie deweloperskiej za abuzywne co do zasady nie mogą zostać uznane postanowienia umowne określające cenę nabycia lokalu mieszkalnego oraz stanowiące opis tego lokalu.
W przypadku stwierdzenia, że dana klauzula ma charakter niedozwolonego postanowienia umownego, nie będzie ona wiązała konsumenta. Czasami skutek ten będzie odnosił się tylko do części danej klauzuli (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 listopada 2013 r., sygn. akt I ACa 535/13). Natomiast w pozostałym zakresie strony będą związane treścią zawartej umowy, na co wskazuje wprost art. 385(1) § 2 kodeksu cywilnego.
Brak indywidualnego uzgodnienia klauzuli umownej z konsumentem
W art. art. 385(1) § 3 kodeksu cywilnego wskazano kiedy dane postanowienie umowne nie jest uzgodnione indywidualnie. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia, gdy konsument nie miał rzeczywistego wpływu na treść klauzuli. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Z powyższego uregulowania wynika domniemanie, że jeżeli przedsiębiorca posługuje się wzorcem umowy, z którego przejmuje postanowienia, to postanowienia te nie zostają uzgodnione indywidualnie z konsumentem.
W przypadku umowy deweloperskiej, jej wzór stanowi załącznik do prospektu informacyjnego. Zgodnie z art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Z kolei w myśl at. 18 ust. 1 ww. ustawy deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Jeżeli umowa deweloperska będzie zawierała postanowienia, które wcześniej pojawiły się we wzorze, stanowiącym załącznik do prospektu informacyjnego, to należy je uznać za nieuzgodnione indywidualnie.
Jeżeli nabywca nie miał możliwości zmiany treści poszczególnych postanowień umowy (deweloperskiej, przenoszącej własność lokalu), bądź wyłączenia klauzul z umowy, to bez znaczenia pozostawać będzie okoliczność, że znał on treść takiej umowy i wnosił o jej zmianę. Wszelkie klauzule sporządzone z wyprzedzeniem będą klauzulami pozbawionymi cechy indywidualnego uzgodnienia i okoliczności tej nie niweczy fakt, że konsument mógł znać ich treść (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego Warszawa z dnia 15 maja 2012 r., sygn. akt VI ACa 1276/11). Okoliczność, iż konsument znał treść danego postanowienia i rozumiał je, nie przesądza o tym, że zostało ono indywidualnie uzgodnione. Konieczne byłoby wykazanie, że konsument miał realny wpływ na konstrukcję niedozwolonego (abuzywnego) postanowienia wzorca umownego. Przyjęcie takiego wpływu byłoby możliwe przede wszystkim wówczas, gdyby konkretny zapis był z nim negocjowany (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 6 kwietnia 2011 r., sygn. akt I ACa 232/11). Istotnym kryterium dla przyjęcia, iż dana klauzula nie była indywidualnie negocjowana jest zatem możliwość oddziaływania, wpływania na kształtowanie jej treści. Na ocenę czy dane postanowienie zostało narzucone nabywcy nie będzie miała wpływu jego wiedza o istnieniu klauzul nienegocjowanych czy też możliwość zapoznania się z nimi przed zawarciem umowy, a nawet zrozumienie ich treści.
Zarówno umowa deweloperska jak i umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego są zawierane w formie aktu notarialnego. Okoliczność, że akt notarialny tych umów został odczytany przez notariusza lub przez inną osobę w jego obecności nie uzasadnia sama z siebie wniosku, że wszystkie zamieszczone w nim postanowienia zostały uzgodnione indywidualnie (zob. T. Czech [w:] Ustawa deweloperska. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2018, art. 3).
Jak stanowi art. 385(1) § 3 kodeksu cywilnego ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. Będzie nim z reguły deweloper, ponieważ wykazanie indywidualnego uzgodnienia postanowień uchyla możliwość ich kontroli na podstawie przepisów art. 385(1) – 385(3) kodeksu cywilnego.
Klauzule kształtujące prawa i obowiązki nabywcy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy
Aby stwierdzić, czy mamy do czynienia z niedozwolonym postanowieniem umownym, należy indywidualnie ocenić każdy przypadek. Oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny (art. 385(2) kodeksu cywilnego).
Pomocny dla stwierdzenia abuzywności danego postanowienia umownego może być także przykładowy katalog klauzul, które w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone. Został on zawarty w art. 385(3) kodeksu cywilnego. Dodatkowo, oceniając czy dane postanowienia umowy deweloperskiej lub przenoszącej własność lokalu mieszkalnego kształtują prawa i obowiązki nabywcy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, można sięgnąć do orzecznictwa Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz decyzji wydanych przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W rejestrze klauzul niedozwolonych można znaleźć m.in. kilkaset klauzul odnoszących się do obrotu nieruchomościami lokalowymi. Pomimo tego deweloperzy nierzadko nadal stosują tożsame klauzule, które wcześniej zostały uznane za abuzywne. Przy czym o tożsamości porównywanych klauzul możemy mówić nie tylko wówczas, gdy obie klauzule mają identyczne brzmienie, lecz także wówczas, gdy różnią się redakcyjnie, lecz ich sens jest tożsamy.
Podsumowanie
W wielu umowach deweloperskich lub przenoszących własność lokalu mieszkalnego można znaleźć klauzule, które w sposób niekorzystny kształtują prawa i obowiązki nabywcy. Ocena, czy takie postanowienia umowne są abuzywne – sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy nabywcy, zależy każdorazowo od okoliczności danej sprawy. Podpisanie umów zawierających takie klauzule nie zawsze będzie jednak rodziło niekorzystne skutki prawne dla nabywcy. W przypadku, gdy stroną tych umów jest konsument, może on podjąć działania zmierzające do stwierdzenia abuzywności określonych klauzul, widniejących w zawartych już umowach. Konieczne będzie jednak zaistnienie przesłanek art. 385(1) § 1 kodeksu cywilnego. Skutkiem uznania danej klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne jest brak związania nabywcy jej treścią, przy zachowaniu skuteczności pozostałych postanowień umownych.
W kolejnych wpisach omówione zostaną klauzule abuzywne, najczęściej występujące w umowach przenoszących własność lokali mieszkalnych oraz w umowach deweloperskich.
