Przepisy prawa nie przesądzają o tym, jak szczegółowy winien być projekt budowlany. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. W konsekwencji w obrocie występują zarówno projekty budowlane o bardzo dużym stopniu ogólności, jak i projekty budowlane o bardzo dużym stopniu szczegółowości. Dodatkowo w przypadku niektórych inwestycji, stopień ogólności projektu budowlanego może wcale nie być przeszkodą dla realizacji bezpośrednio na jego podstawie robót budowlanych, jednakże dotyczy to raczej prostszych i standardowych inwestycji i obiektów. Zatem stopień szczegółowości projektu budowlanego często narzuca jednostce projektowania zainteresowany inwestor, choć niekiedy organy administracji architektoniczno-budowlanej wymagają (w dużej mierze na podstawie własnych ocen), uszczegółowienia składanych do nich projektów budowlanych. Z drugiej strony uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę wcale nie musi być równoznaczne z tym, że zatwierdzony projekt budowlany (zawarte w nim rozwiązania) jest pod względem technicznym poprawny.
Zgodnie z ustawą z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity z 2016 r. poz 290 ze zmianami), zasadniczo roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego).
Ponadto zgodnie z Prawem budowlanym :
- do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie : opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów (art. 18 ust. 1 pkt 1) Prawa budowlanego)
- projekt budowlany (w czterech egzemplarzach) załącza się do wniosku o pozwolenie na budowę (art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego);
- projektant, a także sprawdzający (tj. osoba posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawca budowlany) do projektu budowlanego dołącza oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej (art. 20 ust. 4 Prawa budowlanego)
- projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 34 ust. 1 Prawa budowlanego)
- zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych (art. 34 ust. 2 Prawa budowlanego),
- projekt budowlany powinien zawierać określone w ustawie elementy, w szczególności projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia (art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego),
- szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego określa Rozporządzenie Ministra Budownictwa, Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. (Dz. U. z 2012 r. 462 ze zm.). Zgodnie z § 1, rozporządzenie określa szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego, nie ograniczając zakresu opracowań projektowych w stadiach poprzedzających opracowanie projektu budowlanego, wykonywanych równocześnie, w szczególności projektu technologicznego oraz na potrzeby związane z wykonywaniem robót budowlanych.
- projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 34 ust. 4 Prawa budowlanego) jednak w znacznej części kontrola organu administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie poprawności projektu budowlanego ogranicza się do kwestii formalnych (art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego), takich jak :
- zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także wymaganiami ochrony środowiska, zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
- kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń
- wykonanie – w przypadku takiego obowiązku – sprawdzenie projektu przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane,
- istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego);
- nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy (art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego) :
- projektu zagospodarowania działki lub terenu;
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego (z zastrzeżeniem wskazanym w ust. 5a)
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia niektórych budów i przebudów.
Takimi przepisami szczególnymi są w np. normy zawarte w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 2 grudnia 2015 r. w sprawie uzgadniania projektu budowlanego pod względem ochrony przeciwpożarowej (Dz.U. z 2015 r. poz. 2117), przewidujące (§ 4 ust. 1), że podstawę uzgodnienia stanowią dane niezbędne do stwierdzenia zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, dotyczące warunków ochrony przeciwpożarowej obiektu budowlanego, zależne od przeznaczenia, sposobu użytkowania, prowadzonego procesu technologicznego, sposobu magazynowania lub składowania, występujących w obiekcie budowlanym zagrożeń pożarowych oraz warunków technicznych obiektu budowlanego.
Należy podkreślić, że zatwierdzenie projekt budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę przez organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest równoznaczne z potwierdzeniem poprawności rozwiązań technicznych projektu budowlanego. W szczególności czym innym jest zgodność projektu budowlanego z prawem budowlanym, a czym innym prawidłowość rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym. Organ administracji budowlanej rozpoznając wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę weryfikuje jego poprawność techniczną w bardzo ograniczonym zakresie (art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego), generalnie ważne jest bowiem oświadczenie i podpisy projektantów. Organ sprawdza czy projekt budowlany nie jest (jawnie) sprzeczny z właściwymi przepisami. Stwierdzenie kompletności projektu budowlanego oznacza nie odnosi się do jego poprawność, ale do zawartość (czy ma wszystkie wymagane przepisami załączniki). Poza tym organ administracji budowlanej nie weryfikuje projektu budowlanego pod względem możliwości wykonania obiektu w sposób w nim opisany, w tym w szczególności możliwość wykonania zgodnie z kontraktem, zgodności i spójności z innymi opracowaniami (koordynacja międzybranżowa), które składają się na kontrakt, a nie są elementem projektu budowlanego (np. projekt wykonawczy, specyfikacje techniczne etc).
