Osoby zainteresowane zawarciem umowy deweloperskiej, z którą wiąże się wydatkowanie znacznej sumy pieniężnej po stronie nabywcy, już na etapie poszukiwania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego starają się uzyskać jak największą pewność, że ich wybór okaże się trafiony i nawiążą stosunek prawny z podmiotem, który należycie wykona wszystkie swoje obowiązki. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nakłada na dewelopera pewne obowiązki, które powinny zostać spełnione jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej, a nawet przez podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Ich realizacja ma pozwolić potencjalnym nabywcom dokonać oceny inwestycji, a także zweryfikować czy mają do czynienia z rzetelnym deweloperem. Pierwszy, zasadniczy obowiązek dewelopera związany jest prospektem informacyjnym i niniejszy artykuł zostanie poświęcony właśnie temu zagadnieniu. Natomiast w kolejnym wpisie omówione zostaną pozostałe obowiązki dewelopera istniejące na etapie przed zawarciem umowy deweloperskiej.
Obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego i jego treść
Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską deweloper, który rozpoczyna sprzedaż – a zatem podaje do publicznej wiadomości informacje na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (części przedsięwzięcia) i jest gotowy do zawierania z nabywcami umów deweloperskich – ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Ustawa deweloperska określa wzór prospektu informacyjnego. Prospekt dzieli się na 2 części: ogólną oraz indywidulaną.
Pierwsza powinna zawierać:
- dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera,
- doświadczenie dewelopera: ma on obowiązek przedstawić m.in. przykłady ukończonych przedsięwzięć deweloperskich, w tym ostatniego, ze wskazaniem adresu inwestycji, daty jej rozpoczęcia i zakończenia (wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie). Powinien również wskazać czy przeciwko niemu prowadzono lub prowadzi się postępowanie egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł,
- informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego m.in. w zakresie gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu, uzyskania pozwolenia na budowę, planowanego terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, liczby budynków i ich rozmieszczenia na nieruchomości (ze wskazaniem minimalnego odstępu między nimi), sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu lub domu, sposobu finansowania przedsięwzięcia (rodzaju posiadanych środków finansowych – kredyt, środki własne etc.), środków ochrony nabywców, harmonogramu przedsięwzięcia/zadania deweloperskiego, dopuszczenia waloryzacji ceny oraz określenia jej zasad,
- warunki odstąpienia od umowy,
- inne informacje m.in. w zakresie obowiązków dewelopera względem nabywcy.
Ustawodawca precyzuje dodatkowo, że harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, który ma sporządzić deweloper, powinien określać co najmniej:
- etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
- procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
- termin zakończenia każdego z etapów.
Ponadto, harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego powinien przewidywać co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% całkowitych kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, wynikających z harmonogramu.
Natomiast część indywidualna prospektu informacyjnego zawiera informacje związane z konkretnym lokalem mieszkalnym/domem jednorodzinnym, który ma być przedmiotem umowy deweloperskiej, dotyczące m.in.: ich ceny, w tym za m2, powierzchni użytkowej, położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego albo budynku, w którym znajdować się ma lokal mieszkalny, usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których zobowiązuje się deweloper, terminu do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości wynikającej z umowy deweloperskiej, lokalu użytkowego nabywanego równocześnie z lokalem mieszkalnym albo domem jednorodzinnym.
Załącznikami do prospektu informacyjnego powinny być:
- rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego,
- wzór umowy deweloperskiej,
- szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).
Obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego
Przepisy ustawy deweloperskiej przewidują, że deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, zobowiązany jest doręczyć osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
Deweloper powinien to uczynić nieodpłatnie.
Doręczenie powinno nastąpić na trwałym nośniku czyli materiale lub narzędziu umożliwiającym przechowywanie informacji w sposób pozwalający na dostęp do nich w przyszłości przez czas odpowiedni do celów, jakim te informacje służą i na odtworzenie w niezmienionej postaci. A zatem deweloper może przekazać prospekt zarówno w tradycyjnej formie papierowej jak też np. mailem, przy czym w przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku innym niż papier deweloper jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, do udostępnienia prospektu na papierze w lokalu przedsiębiorstwa.
Obowiązek doręczenia informacji o zmianie prospektu informacyjnego
Zmiana danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, wymaga poinformowania przez dewelopera nabywcy i przekazania mu informacji o zmianie w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
Zmiany mogą przyjąć formę:
- aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w których są określone aktualne dane i informacje, albo
- nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w których zmiana jest wskazana w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności przez zamieszczenie stosownych przypisów.
Deweloper jest zobowiązany doręczyć informację o zmianie prospektu w terminie umożliwiającym zapoznanie się z jej treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej, lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej.
Charakter prawny prospektu informacyjnego
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej. Wobec tego, dla osoby, która stała się stroną tych umów, prospekt informacyjny, wbrew jego nazwie, nie stanowi wyłącznie źródła informacji o inwestycji i deweloperze, lecz zawiera zapisy, których realizacji można następnie się domagać od dewelopera i na które będzie można się ewentualnie powoływać w razie sporu sądowego. Warto prześledzić treść umowy deweloperskiej/rezerwacyjnej pod kątem spójności z treścią prospektu informacyjnego.
Brak realizacji obowiązków związanych z prospektem informacyjnym – sankcje
Niewywiązywanie się przez dewelopera z jego obowiązków dotyczących prospektu informacyjnego może skutkować poniesieniem przez niego odpowiedzialności za popełnione wykroczenia.
Deweloper, który rozpoczął sprzedaż, a mimo to nie sporządza prospektu informacyjnego, podlega karze grzywny.
Z kolei deweloper, który podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.
Odpowiedzialność może ponieść deweloper będący osobą fizyczną. Natomiast w przypadku osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej odpowiedzialność ponosi osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji. Będą to najczęściej członkowie zarządu spółek kapitałowych i wspólnicy spółek osobowych.
Niestety, ustawa deweloperska nie przewiduje jakichkolwiek sankcji w przypadku doręczenia osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej niekompletnego prospektu informacyjnego. Wątpliwości co do odpowiedzialności dewelopera mogą pojawić również w przypadku odmowy udostępnienia prospektu informacyjnego, pomimo że został on sporządzony – należy jednak zaznaczyć, że takie sytuacje będą raczej występowały sporadyczne, bowiem skoro deweloper przygotowuje prospekt, to czyni to zapewne z zamiarem jego późniejszego udostepnienia potencjalnym nabywcom.
