Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – tzw. ustawa deweloperska, w art. 22 ust. 1 wskazuje jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska. Jak wynika z pkt 13 ww. artykułu w dokumencie umowy deweloperskiej należy określić wysokość odsetek i kar umownych dla stron tej umowy. Z uwagi na pozycję kontraktową w znakomitej większości przypadków to deweloper formułuje postanowienia dotyczące odsetek i kar umownych, podobnie zresztą jak w przypadku pozostałych zapisów zawartych w umowie deweloperskiej. Niestety powyższe może oznaczać, że w umowie znajdą się postanowienia, które kształtują prawa nabywcy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Taką klauzulą umowną jest niewątpliwie zapis ograniczający wysokość kary umownej jaką deweloper miałby zapłacić nabywcy w przypadku pozostawania w zwłoce w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego.
Ograniczanie wysokości kary umownej przez deweloperów
Pomimo, że postanowienia umowne limitujące wysokość kary umownej niejednokrotnie były uznawane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywne, deweloperzy nadal stosują je w umowach deweloperskich. Co więcej, zdarzają się sytuacje, że w umowach w ogóle brak jest zapisów dotyczących kar umownych za zwłokę dewelopera w przeniesieniu prawa własności lokalu mieszkalnego. O tym czy takie działanie jest zgodne z wymogami ustawy deweloperskiej i jakie ewentualnie kroki prawne należałoby podjąć wobec dewelopera w celu ochrony praw nabywcy lokalu, będzie można wkrótce przeczytać w osobnym wpisie na blogu.
Stwierdzenie abuzywności klauzuli umownej
Wracając jednak do kwestii ograniczania wysokości kar umownych przez deweloperów, warto przypomnieć, że podpisanie umowy zawierającej klauzule abuzywne nie zawsze będzie rodziło niekorzystne skutki prawne dla nabywcy, o czym była mowa TUTAJ. Przepis art. 385(1) § 1 kodeksu cywilnego przewiduje, że dane postanowienie umowne może zostać uznane za niedozwolone i w konsekwencji nabywca nie będzie związany treścią takiej klauzuli (lub jej części), przy zachowaniu skuteczności pozostałych zapisów umownych. W tym miejscu należy jedynie wspomnieć, że do stwierdzenia abuzywności danej klauzuli umownej konieczne jest łączne spełnienie następujących przesłanek:
- zawarcie umowy przez konsumenta,
- brak indywidualnego uzgodnienia danego postanowienia z konsumentem,
- treść klauzuli umownej, która musi kształtować prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
Niezależnie od powyższego, za niedozwolone nie mogą zostać uznane postanowienia umowne określające główne świadczenia stron jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny np. klauzula określająca cenę nabycia lokalu. W tym kontekście od razu można stwierdzić, że klauzula umowna ograniczająca wysokość kary umownej zastrzeżonej na rzecz nabywcy nie określa głównych świadczeń stron umowy deweloperskiej. Odnosi się ona wprawdzie do sposobu spełnienia świadczenia głównego przez dewelopera (ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę), ale dla umowy deweloperskiej zapis ten nie ma głównego znaczenia. Wobec tego taka klauzula jak najbardziej może zostać uznana za abuzywną.
Postanowienia ograniczające wysokość kar umownych wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych
W rejestrze klauzul niedozwolonych, dostępnym na stronie www.rejestr.uokik.gov.pl znajduje się kilka postanowień umownych, które zostały uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywne. Poniżej dwie przykładowe klauzule:
Klauzula nr 156
„Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty”.
Klauzula nr 1396
„Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto lokalu przedmiotu umowy”.
Sprzeczność klauzul ograniczających wysokość kar umownych z dobrymi obyczajami oraz rażące naruszenie interesów nabywcy
W art. 385 (3) kodeksu cywilnego ustawodawca wymienił przykładowe rodzaje klauzul, które w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone. W pkt 2 wskazano, że za abuzywne należy uznać zapisy umowne, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
Czytając postanowienie umowne, z treści którego wynika, że deweloper z jednej strony zastrzega na rzecz nabywcy karę umowną na wypadek swojej zwłoki w zawarciu umowy przyrzeczonej, a z drugiej wskazuje, że wysokość kary nie może jednak przekroczyć pewnego pułapu np. 3 % cenny brutto przedmiotu umowy, można od razu dostrzec że zapis ten narusza interesy nabywcy lokalu mieszkalnego. Jeżeli bowiem kara umowna została skonstruowana w ten sposób, że za każdy dzień zwłoki dewelopera w przeniesieniu własności są naliczane odsetki ustawowe od ceny nabycia, to ich wysokość w pewnym momencie (np. po 300 dniach zwłoki) może dojść do górnego pułapu kary. W takim przypadku dalsza zwłoka pozostawałaby bez żadnych konsekwencji po stronie dewelopera. Limit wysokości kary umownej stanowi zatem ograniczenie odpowiedzialności dewelopera za nieterminowe wykonanie jego zobowiązania w postaci przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego. Mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej deweloper przez długi czas mógłby zwlekać z zawarciem umowy przyrzeczonej bez narażenia się na dalsze negatywne konsekwencje. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 28 grudnia 2007r. sygn. akt XVII AmC 98/07 stwierdził, że w takiej sytuacji konsument jest narażony na ponoszenie konsekwencji ekonomicznych wynikających z konieczności dostosowania własnej sytuacji życiowej czy finansowej. Deweloper mógłby przerzucić negatywne skutki swojego zaniechania na konsumenta, pomijając jego interes ekonomiczny i pozaekonomiczny oraz biorąc pod uwagę tylko własny.
Wprowadzanie limitu wysokości kary umownej należnej konsumentowi jest sprzeczne z etyką, moralnością i społecznymi obyczajami, a co za tym idzie kształtuje prawa i obowiązki nabywcy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lipca 2005 r., sygn. akt I CK 832/04 wskazał, że w rozumieniu art. 385(1) § 1 kodeksu cywilnego „rażące naruszenie interesów konsumenta” oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym, natomiast „działanie wbrew dobrym obyczajom” w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku. Obie, wskazane w tym przepisie, formuły prawne służą do oceny tego, czy standardowe klauzule umowne zawarte we wzorcu umownym przekraczają zakreślone przez ustawodawcę granice rzetelności kontraktowej twórcy wzorca w zakresie kształtowania praw i obowiązków konsumenta.
Należy również wyjaśnić, że zawierając umowę przyrzeczoną przenoszącą własność lokalu, deweloper realizuje swoje główne zobowiązanie z umowy deweloperskiej, które ma kapitalne znaczenie dla celu tej umowy. Natomiast zawarcie umowy przyrzeczonej przez nabywcę umożliwia deweloperowi wykonanie jego zobowiązania. Sam konsument jest przede wszystkim zobowiązany do zapłaty ceny. Gdy w umowie zastrzeżono dwie kary umowne na wypadek zwłoki w zawarci umowy przyrzeczonej – zarówno dla konsumenta jak i dla dewelopera, to wprowadzenie ograniczenia wysokości obu kar umownych nie zapewnia należytego zabezpieczenia interesu konsumenta, który w takich przypadkach bardzo rzadko pozostaje w zwłoce. W takiej sytuacji nie może być zatem mowy o ukształtowaniu stosunku zobowiązaniowego w sposób równorzędny dla obu stron umowy deweloperskiej.
Dodatkowo należy podkreślić, że pozbawienie konsumenta możliwości żądania kary umownej za pewien okres zwłoki dewelopera oznaczałoby konieczność dochodzenia na zasadach ogólnych odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary umownej. W tym kontekście należy zwrócić uwagę na dwa negatywne aspekty takiej sytuacji:
- dochodząc odszkodowania na zasadach ogólnych konsument musiałby wykazać wszystkie przesłanki odpowiedzialności dewelopera, w tym m.in. fakt poniesienia szkody przez nabywcę. Natomiast żądając zapłaty kary umownej konsument powinien jedynie wykazać fakt niewykonania/nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera np. zwłokę w zawarciu umowy przyrzeczonej oraz zastrzeżenie na ten wypadek kary umownej. Jak wynika z treści art. 484 § 1 kodeksu cywilnego w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Wobec tego nie zawsze konsument byłby w stanie uzyskać odszkodowanie odpowiadające wysokości kary umownej za cały okres zwłoki dewelopera (gdyby nie wprowadzono limitu wysokości kary umownej).
- nie zawsze konsument miałby możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, bowiem art. 484 § 1 kodeksu cywilnego wprowadza w tym przedmiocie ograniczenie: żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Deweloperzy w większości przypadków nie umieszczają w umowach zastrzeżenia, dającego konsumentowi podstawę do żądania takiego odszkodowania.
Skutki stwierdzenia abuzywności klauzuli ograniczającej wysokość kary umownej.
O skutkach stwierdzenia abuzywności klauzuli umownej była mowa w poprzednim wpisie dotyczącym klauzul niedozwolonych, który jest dostępny TUTAJ. Abuzywne postanowienie nie jest wiążące dla konsumenta. Natomiast strony są związane umową w pozostałym zakresie.
W odniesieniu do klauzuli ograniczającej wysokość kary umownej warto jednak wyjaśnić, że stwierdzenie abuzywności takiej klauzuli nie powoduje, że za bezskuteczny uznaje się cały zapis dotyczący kary umownej za zwłokę dewelopera w zawarciu umowy przyrzeczonej. Niedozwolonym postanowieniem umownym jest tylko postanowienie ograniczające tę karę, a nie ustanawiające ją i ustalające zasady jej naliczania. Brak jest przeszkód, aby skutek stwierdzenia abuzywności odnosił się do części klauzuli umownej. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia, gdy klauzula abuzywna zawarta jest w jednym zapisie o szerszej treści normatywnej.
W toku sprawy sądowej o zapłatę kary umownej, sąd jedynie potwierdzi, że dany zapis umowny jest abuzywny i nie jest wiążący dla strony. Niedozwolone postanowienia umowne są bowiem bezskuteczne w stosunku do konsumentów od początku zawarcia umowy.
Podsumowanie
W umowach deweloperskich nadal często można spotkać postanowienia, które ograniczają wysokość kary umownej przysługującej nabywcy za zwłokę dewelopera w przeniesieniu prawa własności lokalu mieszkalnego. Takie klauzule jako sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszające interesy nabywcy mogą zostać uznane za abuzywne, jeżeli umowa została zawarta przez konsumenta, z którym nie uzgodniono indywidualnie treści takich postanowień. Skutkiem abuzywności będzie bezskuteczność ograniczenia wysokości kary umownej wobec konsumenta. W takim przypadku konsument może żądać zapłaty kary umownej w pełnej wysokości z pominięciem ograniczenia ustanowionego w umowie deweloperskiej.
