Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera pojawia się wiele pytań i wątpliwości. Pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie to dokumenty, w których posiadaniu powinien być deweloper, a z którymi osoba zainteresowana kupnem powinna się zapoznać. Niniejszy artykuł odpowiada na pytania co powinna zawierać decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji deweloperskiej, czy każde mieszkanie ma odrębne pozwolenie na użytkowanie oraz jak długo trwa procedura uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie budynku.
Pozwolenie na budowę
Definicja pozwolenia na budowę została zawarta w art. 3 pkt 12 ustawy Prawo budowlane (dalej pr. bud.). Zgodnie z wyżej wymienioną ustawą przez pozwolenie na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.
W decyzji o pozwoleniu na budowę warto sprawdzić następujące kwestie:
- Kto jest inwestorem – deweloper czy zupełnie inny podmiot;
- Jak nazywa się i gdzie znajduje się inwestycja – co obejmuje pozwolenie na budowę;
- Czy decyzja jest ostateczna – jeżeli jest, to na decyzji powinna znajdować się stosowna adnotacja urzędu, a w przypadku jej braku inwestor powinien posiadać zaświadczenie o ostateczności decyzji
- Ważność decyzji – zgodnie z art. 37 pr. bud. decyzja o pozwoleniu na budowę traci ważność, jeżeli roboty nie zostały rozpoczęte w ciągu 3 lat lub jeśli budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata.
Warto zwrócić uwagę czy to deweloper uzyskał pozwolenie na budowę, czy inny podmiot. Jeżeli inny podmiot je uzyskał, to deweloper powinien przedstawić ostateczną decyzję o przeniesieniu na niego decyzji o pozwoleniu na budowę.
Pozwolenie na użytkowanie
Pozwolenie na użytkowanie dotyczy obiektu budowlanego, który może samodzielnie funkcjonować, na przykład budynku wielorodzinnego. Pozwolenie to wydawane jest na obiekty, na jakie było wydane pozwolenie na budowę. Pozwolenie na użytkowanie może być wydane na każdy budynek osobno, nawet jeżeli pozwolenie na budowę obejmowało wiele budynków.
Do użytkowania budynku lub jego części można przystąpić jedynie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Orzecznictwo wskazuje, że „przystąpienie do użytkowania” oznacza korzystanie z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie kupujący nie może w budynku zamieszkać.
Może powstać więc pytanie, czy kupujący, przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, może wejść do mieszkania i zacząć je wykańczać. Przepisy prawa tego nie zabraniają, ale dla kupującego może to nie być najlepsze rozwiązanie. Przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynek cały czas jest w budowie, za którą odpowiada kierownik budowy, a także nie ma pewności czy deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie.
Zgodnie z art. 59 ust. 5 pr. bud. istnieją dwie sytuacje, w których nadzór może odmówić pozwolenia na użytkowanie. Pierwsza z nich, to sytuacja, w której inwestor nie dostarczył wszystkich wymaganych dokumentów, a druga – gdy obiekt wykonano niezgodnie z zatwierdzonym projektem lub nie wykonano wszystkich wymaganych robót.
Na wniosek o pozwolenie na użytkowanie inspektor nadzoru budowlanego (powiatowy lub wojewódzki) ma obowiązek przeprowadzenia kontroli budynku. Kontrola ma być przeprowadzona przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli nadzór powiadamia inspektora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Podsumowanie
Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera należy sprawdzić, czy posiada on wszelkie wymagane dokumenty, a przede wszystkim pozwolenie na budowę, a w przypadku wybudowania już mieszkań – pozwolenie na użytkowanie budynku. Oczywiście warto zapoznać się z treścią powyższych dokumentów, a w wypadku jakichkolwiek wątpliwości – skontaktować się ze specjalistą.
aplikant radcowski
Aleksandra Rajnsz
