„Mądry Polak po szkodzie”, czyli jak w sytuacji, kiedy konieczne jest przeniesienie pozwolenia na budowę nie wpaść w pułapkę zablokowania realizacji inwestycji. Jeśli jesteś inwestorem, nawet niewielkiego przedsięwzięcia budowlanego, który ma zamiar przejąć od kogoś już realizowaną inwestycję – ten wpis może być dla Ciebie. Poświęć chwilę na przeczytanie, a może zaoszczędzić sporo czasu i pieniędzy, nie wpadając w pułapkę chciwych współwłaścicieli nieruchomości, na której masz zamiar prowadzić (kontynuować) inwestycję budowlaną.
Krótki opis stanu faktycznego
Inwestor (nazwijmy go roboczo „A”) prowadził inwestycję polegającą na wybudowaniu budynków mieszkaniowych wielorodzinnych na dwóch sąsiadujących ze sobą działkach. Wydane zostało jedno pozwolenie na budowę obejmujące całość inwestycji. Jedna z działek w całości należała do „A”. Druga stanowiła współwłasność z podmiotem „B” – współwłasność, przy czym „B” nie był inwestorem realizowanego obiektu.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, „A”złożył do wniosku o pozwolenie na budowę m.in. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie nieruchomości stanowiącej współwłasność podmiotów „A” i „B”. W praktyce musiał się więc wcześniej „dogadać” ze współwłaścicielem nieruchomości, że ten na ww. inwestycję zgodę wyraża. Tak też się stało. Składając więc do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenie o dysponowaniu działką, „A” mógł „spać spokojnie”; wszak nie kłamał i nie narażał się na odpowiedzialność karną za składanie nieprawdziwych oświadczeń.
W konsekwencji powyższego, po złożeniu wszystkich dokumentów, „A” z czasem otrzymał pozwolenie na budowę, które się uprawomocniło. Inwestycja ruszyła i rozpoczęła się budowa, zgodnie z projektem i założeniami „A”. Poza ww. uzgodnieniem, podmiot „B” w ogóle nie brał udziału w jakichkolwiek czynnościach i pozostawał bierny.
Z czasem pojawił się podmiot trzeci „C”, który był zainteresowany przejęciem i dokończeniem inwestycji. Dobrze płacił, więc „A” nie zastanawiał się długo. Strony sporządziły stosowne umowy i „C” odkupił od „A” prawa do działek (w tym udziały w działce, w której współwłaścicielem był „B”). Kolejnym etapem miało być przeniesienia pozwolenia na budowę na „C” i kontynuacja Inwestycji już bez udziału „A”. I tu mogą zacząć się „schody”, ale o tym za chwilę ….
Przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego inwestora; zagadnienia formalno-prawne w pigułce
Odnosząc się do ww. opisu, pojawia się pytanie, czy w ramach realizowania procedury przeniesienia decyzji o pozwolenie na budowę z podmiotu „A” na „C”, konieczne jest ponowne uzyskanie zgody współwłaściciela jednej z działek („B”) na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane? Czy też może z uwagi na wcześniejszą zgodę wydaną „A” i z uwagi na kontynuację inwestycji na bazie tej samej dokumentacji projektowej, należy przyjąć domniemanie kontynuacji istnienia takiej zgody „B”? Oto, co mówią przepisy.
Kwestię przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę reguluje w zasadzie wprost art. 40 ustawy z dnia 7.07.1972r. Prawo budowlane, dalej pr. bud. Zgodnie z brzmieniem art. 40 ust. 1 pr. bud., organ, który wydał decyzję określoną w art. 28, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2(…) Przywołany tu art. 32 ust. 4 pkt. 2 pr. bud. stanowi, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto (…) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z kolei art. 40 ust. 3 pr. bud. stanowi, że stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę (…)są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji. Dopełniając zaś ww. wywody w zakresie stanu prawnego, warto również wskazać na definicję pojęcia „prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, które ustawodawca zawarł w art. 3 ust. 11 pr. bud., wskazując, że należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Reasumując, do wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę należy załączyć:
- zgodę inwestora (tu podmiotu „A”), dla którego została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, na jej przeniesienie na rzecz innego podmiotu (tu podmiot „C”),
- oświadczenie o przejęciu przez podmiot, na który ma być przeniesiona decyzja o pozwoleniu na budowę, wszelkich warunków zawartych w przenoszonej decyzji,
- w przypadku, kiedy budowa została już rozpoczęta i minęły ponad 3 lata od wydania decyzji pozwolenia na budowę, należy przedłożyć do wglądu dziennik budowy,
- dowód uiszczenia opłaty skarbowej lub jego kopia, oraz
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożone przez podmiot, na który ma być przeniesiona decyzja o pozwoleniu na budowę (tu podmiot „C”).
Niby spawa prosta, ale ….
Wydaje się więc, że w zasadzie to problemu nie ma. Przepisy są jasne i klarowne, a przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego inwestora to tylko kwestia czasu. Wszak Inwestor „A” i Inwestor „C” się dogadali, jeden drugiemu zapłacił za ściśle określony przedmiot umowy, tj. prawa do działek wraz z pozwoleniem na budowę i częścią rozpoczętej inwestycji. „A” obiecał „C”, że ten wyda mu wszystkie dokumenty związane z realizowaną inwestycją i oczywiście oświadczy o zgodzie na przeniesienie decyzji pozwolenia na budowę na „C”. I tu dochodzimy do ww. przysłowiowych „schodów”. Nie można bowiem zapominać o podmiocie „B” i ostatnim z wyżej wymienionych w pkt obowiązków.
W zasadzie nie ma problemu, jeśli „B” nie zmieni zdania i podobnie jak było to w przypadku Inwestora „A”, udzieli swojej zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie Inwestora C””, złożone do wniosku, będzie więc dopełnieniem obowiązku przewidzianego ustawą. Taka sytuacja byłaby najbardziej pożądana i oczekiwana.
Może się jednak zdarzyć, że w międzyczasie „B” zmieni zdanie odnośnie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, bo (kolokwialnie rzecz ujmując) nie spodoba mu się Podmiot „C”. Może dojść także do innej hipotetycznej sytuacji, że w miejsce „B” wejdzie inny podmiot (D) lub – co gorsza z punktu widzenia podmiotu C – inne podmioty (D,E,F, itd.) wskutek sprzedaży praw do działki będącej współwłasnością, albo poprzez nabycie praw do tej nieruchomości na podstawie spadkobrania, darowizny, itd. Na domiar złego ww. podmioty, mające prawo do części nieruchomości wspólnej należącej niegdyś do „B”, mogą na nieszczęście podmiotu „C” przebywać w różnych częściach świata (zwłaszcza w przypadku jeśli mamy do czynienia ze spadkobraniem – to najczęstszy przypadek).
Jest problem? Mało powiedziane. To przysłowiowa katastrofa dla podmiotu „C” i całej inwestycji. Zgodnie bowiem z obowiązującym prawem, niedołączenie do wniosku oświadczenia musi skutkować, po stosownym wezwaniu, albo pozostawieniem wniosku bez rozpoznania (zgodnie z art 64 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego), albo wniesieniem sprzeciwu (art.30 ust.5c p.b.).
Jak działać, krótkie wnioski
Wracając do wspomnianego na wstępie powiedzenia „mądry Polak po szkodzie”, należy przede wszystkim wyprzedzająco przewidzieć taką sytuację i jeszcze przed przeniesieniem praw do nieruchomości zapewnić sobie zgodę lub swoistą promesę na uzyskanie zgody Podmiotu „B”. Samo bowiem przeniesienie pozwolenia na budowę nie jest szczególnie trudne, ale trzeba pamiętać o kilku kwestiach. Można to zrobić w umowie (np. warunkowej przedwstępnej) zawartej pomiędzy „A” i „C”. Zanim jednak przystąpisz do takiej umowy, skorzystaj z usług prawnika i zleć prawny audyt inwestycji i samej nieruchomości. Na tym etapie jako potencjalny inwestor-kontynuator, masz szereg możliwości, aby zabezpieczyć się przed problemami, a przede wszystkim zaoszczędzić potencjalnie sporo pieniędzy. Później, po zawarciu umów może być za późno i znacznie drożej niż zakładałeś na początku.
Gdy ww. problem pojawi się już po przejściu rozpoczętej inwestycji na stan „C” (w kontekście praw do nieruchomości, a przed formalnym wejściem jako strona procesu budowlanego w inwestycję), pozostaje kwestia negocjacji z „B”, jako najszybsza ścieżka. W praktyce, gdzie niemal zawsze chodzi o pieniądze, możesz się spotkać z dużymi oczekiwaniami finansowymi „B”, a kontynuacja przedsięwzięcia będzie droższa. Inna scenariusz byłaby jak wygrana w totka – czyli tak samo mało prawdopodobny.
W sytuacji, gdy dochodzi do naprawdę ekstremalnych sytuacji, gdy Podmiot „C” nie może dojść do porozumienia z „B” lub z przyczyn obiektywnych takiego porozumienia nie da się osiągnąć (brak kontaktu ze spadkobiercami), wydaje się, że jedyne rozsądne wyjście, jakie wówczas zostaje do zrealizowania to ścieżka sądowa. W braku bowiem ww. zgody współwłaściciel, którego udział wynosi co najmniej połowę, może żądać stosownego rozstrzygnięcia co do rozporządzenia nieruchomością przez sąd. Ten orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Tu bez prawnika się nie obejdzie, a sukces powodzenia tej ścieżki dla „C” zależeć będzie od umiejętnej argumentacji, doświadczenia strony i pełnomocnika, która musi przekonać Sąd do swoich przysłowiowych racji. Mniejszy udział w nieruchomości wyklucza w zasadzie ww. ścieżkę sądową i powoduje, że taki Inwestor pozostaje już tylko na wyłącznej łasce „B” i bez osiągnięcia kompromisu może dojść do całkowitego zablokowania inwestycji w pierwotnym kształcie.
Wniosek jest jeden. Przed zaangażowaniem swoich środków i czasu, dokonaj wraz ze specjalistami analizy przedsięwzięcia (prawnej, technicznej, ekonomicznej), zwłaszcza, jeśli inwestycja jest realizowana na nieruchomości, która nie stanowi własności wyłącznie inwestora. Bądź „mądry przed szkodą”.
Radca prawny
Adam Połeć
e-mail: adam.polec@casus.wroc.pl
