Zgodnie z art. 198g ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.), dodanym na mocy ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463), do 31 sierpnia 2024 r. użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.
Wskazana nowelizacja dotyczy przede wszystkim przedsiębiorców, bowiem możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe miała miejsce już wcześniej.
Żądanie użytkownika wieczystego jest wiążące, a zatem jeżeli wniosek zostanie złożony w terminie (przy założeniu że spełnione są wszystkie przesłanki do nabycia), obecny właściciel (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) będzie zobowiązany sprzedać użytkownikowi wieczystemu nieruchomość.
Roszczenie o sprzedaż użytkowania wieczystego nie przysługuje gdy:
1) nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
2) użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
3) użytkowanie wieczyste obejmuje grunty położone na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);
4) grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;
5) użytkowanie wieczyste dotyczy nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Ponadto, nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Ustalenie ceny nieruchomości
Przy ustalaniu ceny nieruchomości sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu istotne jest to, czy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa czy jednostka samorządu terytorialnego.
I. Jeżeli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, cenę nieruchomości ustala się z uwzględnieniem tego, czy zapłata ceny nastąpi jednorazowo, czy też zostanie rozłożona na raty. W przypadku zapłaty ceny jednorazowo cenę nieruchomości ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Natomiast w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność tej kwoty, do której doliczone zostaną odsetki.
II. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, zasady nie są sprecyzowane, a ustawodawca pozostawiając uregulowanie szczegółowych warunków sprzedaży odpowiedniej radzie albo sejmikowi, wskazuje wyłącznie, że cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży
Zasada obliczania ceny gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste będzie zdeterminowana przez trzy czynniki:
1) mnożnik (co najmniej 20 lub 25-krotność wartości nieruchomości),
2) stawkę procentową opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,
3) wartość nieruchomości gruntowej określoną zasadniczo na dzień zawarcia umowy sprzedaży, przy czym będzie to ustalone w drodze operatu szacunkowego, chyba że w ostatnim roku operat został sporządzony dla celów aktualizacji opłaty z tytułu wieczystego użytkowania.
Przykładowe obliczenie ceny
Przyjmując, że wartość nieruchomości (której właścicielem jest Skarb Państwa) określono na 1 000 000,00 zł, a stawka procentowa wynosi 3% z uwagi na to, że nieruchomość wykorzystywana jest na cele gospodarcze, to przy jednorazowej płatności, cena nieruchomości wyniesie: 20 x (3% x 1 000 000 zł)= 20 x 30 000 zł = 600 000 zł.
Termin na zgłoszenie roszczenia o wykup
Żądanie przekształcenia można zgłosić jedynie w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej, zatem zgodnie z powyższym w terminie do dnia 31 sierpnia 2024 r. Przy założeniu, że spełnione są wszystkie przesłanki do nabycia, żądanie użytkownika wieczystego będzie musiało być rozpatrzone pozytywnie. Zasady na jakich możliwe będzie nabycie nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste po upływie tego terminu nie są jeszcze znane. Zasady te będą określone przez wojewodę w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa bądź przez radę gminy, radę powiatu lub sejmik województwa w przypadku nieruchomości należących do gminy, powiatu lub województwa. Podmioty te ustalą w drodze zarządzenia lub uchwały, zasady przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych.
Należy podkreślić, że ustawodawca pozostawia do decyzji użytkownika wieczystego możliwość wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości, wobec tego jeżeli użytkownik wieczysty nie zdecyduje się na wniesienie wniosku do 31 sierpnia 2024 r. to umowa o użytkowanie wieczyste będzie obowiązywać w dalszym ciągu.
