Niejednokrotnie zdarza się, że przyszły właściciel lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym albo podmiot, który nabył już prawo odrębnej własności lokalu chciałby zapoznać z dokumentacją związaną z realizowaną inwestycją mieszkaniową, w szczególności z pozwoleniem na budowę oraz zatwierdzonym projektem budowlanym. Może to wynikać z różnych względów, jednak w niniejszym wpisie skupimy się na kwestii związanej z możliwością udostępnienia takiej dokumentacji.
Udostępnienie projektu architektoniczno-budowlanego przez dewelopera
Osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej uprawniona jest do otrzymania od dewelopera nie tylko informacji dotyczących konkretnego lokalu mieszkalnego oferowanego do sprzedaży, ale także tych, które związane są z realizowanym przedsięwzięciem deweloperskim.
Zgodnie bowiem z art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej dalej również ustawą deweloperską) deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt informacyjny zawiera informacje o sytuacji prawno-finansowej dewelopera, przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Składa się z dwóch części: ogólnej – obejmującej dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera, jego doświadczenie, a także informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego oraz indywidualnej – gdzie wskazane są informacje związane z konkretnym lokalem mieszkalnym m.in. cena m2 powierzchni lokalu mieszkalnego, określenie jego usytuowania, jak również określenie powierzchni i układu pomieszczeń w lokalu. Wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy deweloperskiej. Prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej.
W myśl art. 18 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
Ponadto, art. 21 ustawy deweloperskiej ustanawia po stronie dewelopera obowiązek zapewnienia osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej (na jej żądanie) możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z m.in. kopią pozwolenia na budowę oraz projektem architektoniczno-budowlanym.
W doktrynie wskazuje się, że powyższy obowiązek dewelopera nie obejmuje wydania kopii dokumentów. Osoba, która przegląda dokumenty, może robić własne notatki, jak również fotografować udostępnione dokumenty (vide: Tomasz Czech, Art. 21. w: Ustawa deweloperska. Komentarz, wyd. II. Wolters Kluwer Polska, 2018).
Projekt architektoniczno-budowlany powinien zostać przedstawiony w pełnej wersji, obejmującej całe zamierzenie inwestycyjne, załączonej do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (vide: Bartłomiej Gliniecki, Art. 21. w: Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, 2012).
Skorzystanie z powyższych uprawnień często potwierdzane jest w samej umowie deweloperskiej, w której nabywca, wobec którego deweloper zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oświadcza, że otrzymał prospekt informacyjny i zapoznał się np. z projektem architektoniczno-budowlanym.
Należy jednak pamiętać, że w sytuacji, kiedy dojdzie do sprzedaży lokalu mieszkalnego, deweloper nie będzie już zobowiązany do udostępnienia pozwolenia na budowę i projektu architektoniczno-budowlanego. W takim wypadku, nabywca lokalu może jedynie liczyć na dobrą wole z jego strony.
Udostępnienie przez zarządcę budynku wielorodzinnego dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej
Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.
Art. 3 ww. ustawy zawiera słowniczek ustawowy, w którym znalazły sięm.in. definicje dokumentacji budowy oraz dokumentacji powykonawczej. I tak, w myśl art. 3 pkt 13 prawa budowlanego przez dokumentację budowy należy rozumieć pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książkę obmiarów, a w przypadku realizacji obiektów metodą montażu – także dziennik montażu. Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 14 przez dokumentację powykonawczą należy rozumieć dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi.
Ponadto prawo budowlane w art. 63 ust.1 przewiduje obowiązek po stronie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego przechowywania przez okres istnienia obiektu dokumentów, o których mowa w art. 60, oraz opracowań projektowych i dokumentów technicznych robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.
Właściciel lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, może złożyć wniosek do zarządcy o udostępnienie dokumentów będących w posiadaniu wspólnoty mieszkaniowej. Uprawnienie to wynika z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, który przewiduje, że prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Zatem właściciel lokalu mieszkalnego może wystąpić do zarządu wspólnoty mieszkaniowej o umożliwienie zapoznania się z dokumentacją obiektu budowlanego, w tym z pozwoleniem na budowę i projektem architektoniczno-budowlanym. Wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku nieodpłatnego wydania właścicielowi lokalu kserokopii dokumentów dotyczących budynku, które otrzymała od dewelopera.
Chcąc skorzystać z powyższego uprawnienia, trzeba mieć jednak na uwadze fakt, że inwestorzy nierzadko nie przekazują wspólnotom mieszkaniowym dokumentów, o których mowa w art. 60 prawa budowlanego, i często konieczne jest sądowne egzekwowanie obowiązków inwestora nałożonych ustawą. W związku z powyższym, może dojść do sytuacji, w której zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie będzie w posiadaniu interesujących właściciela dokumentów.
Udostępnienie przez organ administracji publicznej, w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej, kopii decyzji o pozwoleniu na budowę oraz projektu budowlanego
W myśl art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej każda informacja o sprawach publicznych stanowi informację publiczną w rozumieniu ustawy i podlega udostępnieniu na zasadach i w trybie określonych w niniejszej ustawie.
Art. 3 ust. 1 ww. ustawy wskazuje z kolei, że prawo do informacji publicznej obejmuje uprawnienia do:
1) uzyskania informacji publicznej, w tym uzyskania informacji przetworzonej w takim zakresie, w jakim jest to szczególnie istotne dla interesu publicznego;
2) wglądu do dokumentów urzędowych;
3) dostępu do posiedzeń kolegialnych organów władzy publicznej pochodzących z powszechnych wyborów.
Przyjmuje się, że decyzja o pozwoleniu na budowę, która został uprzednio zanonimizowana podlega udostepnieniu w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej jako informacja prosta (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 października 2006 r., sygn. akt I OSK 1347/05). Jest to bowiem dokument bezpośrednio wytworzony przez organ administracji publicznej.
Jednocześnie w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że informacją publiczną są również dokumenty, których organ używa do zrealizowania powierzonych prawem zadań nawet, gdy prawa autorskie należą do innego podmiotu. Bez znaczenia wówczas jest to, w jaki sposób znalazły się one w posiadaniu organu i jakiej sprawy dotyczą. Ważne natomiast jest to, by dokumenty te służyły realizowaniu zadań publicznych przez organ i odnosiły się do niego bezpośrednio (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 6 grudnia 2007 r., sygn. akt II SA/Go 595/07).
W ramach przykładu wskazuje się właśnie projekt budowlany sporządzony przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, który następnie właściwy organ używa przy wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Projekt budowlany jest zatwierdzany w decyzji o pozwoleniu na budowę i jest integralną częścią tej decyzji. Skoro zatem decyzja administracyjna jest informacją publiczną podlegającą udostępnieniu, to także zatwierdzony projekt budowlany powinien podlegać udostępnieniu w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej.
Właściciel albo osoba, która zamierza dopiero nabyć własność lokalu musi jednak pamiętać, że prawo dostępu do informacji publicznej przysługuje każdemu z zastrzeżeniem art. 5 ustawy o dostępie do informacji publicznej. Zgodnie z tym przepisem prawo do informacji publicznej podlega ograniczeniu w zakresie i na zasadach określonych w przepisach o ochronie informacji niejawnych oraz o ochronie innych tajemnic ustawowo chronionych (ust. 1). Prawo do informacji publicznej podlega ograniczeniu ze względu na prywatność osoby fizycznej lub tajemnicę przedsiębiorcy. Ograniczenie to nie dotyczy informacji o osobach pełniących funkcje publiczne, mających związek z pełnieniem tych funkcji, w tym o warunkach powierzenia i wykonywania funkcji, oraz przypadku, gdy osoba fizyczna lub przedsiębiorca rezygnują z przysługującego im prawa (ust. 3).
W orzecznictwie występują pewne rozbieżności dotyczące kwestii, czy udostępnienie informacji publicznej w postaci projektu architektoniczno-budowlanego, który jest załącznikiem do decyzji o pozwoleniu na budowę może zostać ograniczone z uwagi na konieczność ochrony prywatności inwestora (art. 5 ust. 2 ustawy).
Według pierwszego stanowiska, udostępnienie konkretnego projektu architektoniczno-budowlanego jako informacji publicznej podlega ograniczeniu ze względu na ochronę prywatności inwestora. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 14 października 2015 r., sygn. akt II SAB/Gd 128/15 wskazał, że Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 14 października 2015 r., II SAB/Gd 128/15, LEX nr 1949371: „Udostępnienie w trybie u.d.i.p. projektu budowlanego oznaczałoby zgodę na poznanie przez dowolne osoby trzecie dokładnego rozkładu pomieszczeń, przebiegu instalacji itp., znajdujących się w budynku, w tym ich przeznaczenia, np. na pokoje mieszkalne, sanitariaty etc. Mieszkańcy budynku mogliby tym samym zostać wystawieni na nieuzasadnione zainteresowanie obcym im osób, przez co mogliby odczuwać dyskomfort wynikający z poczucia utraty intymności. Sytuacja taka godziłaby zatem w mir domowy (intymność zamieszkiwania, poczucie bezpieczeństwa), będący elementem szeroko pojętego prawa do prywatności, chronionego dyspozycją art. 5 ust. 2 u.d.i.p. (…) Naruszenie prawa do prywatności nastąpić może także poprzez udostępnienie samej decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, a ocena w tym zakresie uzależniona jest każdorazowo od treści takiej decyzji.” W podobnych duchu wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 9 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Łd 475/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia z dnia 11 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Wa 548/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 15 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Lu 817/12.
Drugie stanowisko dopuszcza szerszy zakres udostępnianych informacji. Organ administracji publicznej, powołując się na przesłankę ochrony prywatności inwestora, może odmówić udostępnienia dokumentacji architektoniczno-budowlanej, jedynie w zakresie, w jakim projekt ten umożliwia osobom trzecim uzyskanie informacji o życiu prywatnym, rodzinnym, czy też majątku inwestora. Pogląd ten został wyrażony m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 kwietnia 2016 r., sygn. akt VIII SA/Wa 733/15 oraz wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 sierpnia 2013 r., sygn. akt II SAB/Kr 97/13.
Powyższe stanowiska sadów administracyjnych pokazuje, że w zależności od okoliczności konkretnej sprawy, organ zobowiązany do udostępnienia dokumentacji architektoniczno-budowlanej w trybie dostępu do informacji publicznej może niekiedy całkowicie odmówić udostępnienia takiej informacji, innym zaś razem może udostępnić projekt budowlany.
Podsumowanie
Obowiązujące uregulowania prawne przewidują kilka możliwości zapoznania się z dokumentacją dotyczącą danej inwestycji mieszkaniowej. W zależności od etapu realizowanego przedsięwzięcia, obowiązki w zakresie udostępnienia informacji i dokumentacji będą miały różny zakres i spoczywać będą na różnych podmiotach. Przyszły właściciel lokalu mieszkalnego uprawniony jest do otrzymania od dewelopera prospektu informacyjnego, a także do zapoznania się z kopią pozwolenia na budowę oraz projektem architektoniczno-budowlanym. Po oddaniu obiektu budowlanego do użytkowania, członek wspólnoty mieszkaniowej może wnosić do jej zarządu o udostępnienie dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej przekazanej przez inwestora. Ponadto, przyszły właściciel albo osoba, która nabył już prawo własności lokalu mieszkalnego może żądać od organu administracji architektoniczno-budowlanej udostępnienia wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę budynku wielorodzinnego wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym.
