Umowa rezerwacyjna, która już od wielu lat funkcjonuje w obrocie prawnym, w końcu doczekała się ustawowej regulacji. W rozdziale 5 tzw. nowej ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 1 lipca 2022 r., zawarto szereg ważnych postanowień odnoszących się właśnie do tej umowy. Podkreślić należy, że do tej pory, kluczowy wpływ na treść takiej umowy mieli deweloperzy. W związku z tym często można było spotkać umowy rezerwacyjne, które zawierały szereg klauzul niekorzystnych dla osób zainteresowanych nabyciem lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Zmiany legislacyjne mają sprawić, że zawierane umowy rezerwacyjne mają być bardziej przejrzyste dla konsumentów i w większym stopniu respektować zasadę równości stron i poszanowania praw kontrahentów.
Definicja
Zgodnie z definicją zamieszczoną w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Umowa rezerwacyjna jest zawierana przed zawarciem umowy deweloperskiej. Może ona również poprzedzać zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli budynek został już wybudowany, a strony nie zawarły wcześniej umowy deweloperskiej.
Warto podkreślić, że umowa deweloperska albo przenosząca własność nie zawsze musi być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej. Decyzja w tym zakresie należy do deweloperów. Niektórzy z nich w swojej polityce biznesowej w ogóle nie przewidują zawierania tego typu umów. Inni natomiast zawarcie umowy rezerwacyjnej wiążą z danym etapem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Forma prawna
Nowe przepisy przewidują, że umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej. Dotąd strony miały sporą swobodę w tym zakresie – możliwe było zawarcie takiej umowy w jakiejkolwiek formie, również ustnie. Najczęściej umowa rezerwacyjna przyjmowała jednak formę dokumentową np. strony ustalały szczegóły rezerwacji w korespondencji mailowej i dodatkowo przesyłały sobie skany podpisanej umowy.
Obecnie niezachowanie formy pisemnej skutkować będzie nieważnością umowy rezerwacyjnej.
Treść umowy
Umowa rezerwacyjna powinna określać m.in.
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Przedmiotowe wyliczenie nie ma charakteru zamkniętego. Poszczególni deweloperzy dysponują różnymi wzorcami umów rezerwacyjnych, wobec tego oprócz elementów wymienionych powyżej mogą się w nich znaleźć zapisy odnoszące się również do innych zagadnień. W związku z tym, osoba zainteresowana podpisaniem takiej umowy zawsze powinna dokonać analizy poszczególnych jej postanowień lub zlecić ją profesjonaliście świadczącemu usługi prawnicze.
Czas obowiązywania umowy
Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony. Ustawa deweloperska nie określa minimalnego okresu jej obowiązywania, jednak w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
W praktyce to deweloper będzie miał decydujący głos przy ustalaniu okresu obowiązywania umowy rezerwacyjnej. W większości przypadków będzie on powiązany z okresem wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Obowiązki informacyjne dewelopera
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż nieruchomości, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt ten wraz z załącznikami powinien zostać nieodpłatnie doręczony m.in. osobie zainteresowanej zawarciem umowy rezerwacyjnej.
W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek informowania rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.
Opłata rezerwacyjna
Ważną kwestią dla rezerwującego jest ponoszenie przez niego opłaty rezerwacyjnej. Nie stanowi ona obligatoryjnego elementu umowy rezerwacyjnej, jednak jej strony mogą ustalić, że zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego związane będzie z poniesieniem przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. W praktyce deweloperzy w większości umów rezerwacyjnych przewidują taki obowiązek.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Opłata jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej i w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej deweloper przekazuje ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w następujących sytuacjach:
- rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności,
- deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
W przypadku pierwszym oraz trzecim deweloper zwraca opłatę w kwocie nominalnej. Natomiast jeżeli deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, to opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.
Opłata jest zwracana w podwójnej wysokość także w przypadku gdy umowa sprzedaży została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.
