Każdy z nas mając w perspektywie zawarcie umowy, z którą związane jest wydatkowanie znacznej kwoty, bądź zaciągnięcie znacznego zobowiązania (np. kredyt bankowy), czuje oczywistą obawę, co w przypadku gdy druga strona nie wywiąże się w terminie ze swojego zobowiązania. Jedną z najbardziej stresujących dla klientów jest umowa deweloperska. Z pewnością stres jest mniejszy, jeżeli klient ma świadomość prawnych aspektów wynikających z zapisów mowy deweloperskiej, zwłaszcza, kiedy zastrzeżona jest w niej kara umowna od dewelopera za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkania.
Umowa deweloperska – obawy klientów
Poza oczywistą obawą o wypłacalność dewelopera, martwimy się także, czy w umówionym terminie będziemy mogli w pełni cieszyć się z wymarzonego mieszkania, jako jego pełnoprawni właściciele. Nierzadko bowiem pod taki termin układamy sobie swoje plany życiowe i zawodowe, np. sprzedając dotychczasowe mieszkanie, zapisując dzieci do przedszkola czy szkoły, czy nawet podejmując nową pracę. Tak więc termin wykonania zobowiązania przez dewelopera jest dla nas jedną z najbardziej podstawowych informacji. Warto zadbać o to, aby termin ten nie był tylko deklaracją, ale aby był on realnym zobowiązaniem dewelopera, którego zabezpieczeniem będzie kara umowna od dewelopera. Należy bowiem podkreślić, że deweloper może mieć nawet najlepsze intencje co do dotrzymania terminu przyrzeczonego, ale w sytuacji rzeczywistych opóźnień, mało który deweloper będzie skory do udzielania klientom jakiś rekompensat. Podstawową reakcją dewelopera będzie bowiem wystąpienie do klienta o zawarcie aneksu terminowego, z powołaniem się na okoliczność, że do niedotrzymania terminu doszło z przyczyn od dewelopera niezależnych (banki, urzędy, zmiany w prawie, pogoda, wykonawcy, notariusz etc.)
Terminy wykonania zobowiązań dewelopera w umowie deweloperskiej a kary umowne
Podstawowe prawa i obowiązku stron umowy deweloperskiej określa ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4) ustawy deweloperskiej, określa ona też wymogi co do (podstawowej) treści umowy deweloperskiej. Regulacje te zawarte są w Rozdziale 6 ustawy deweloperskiej. Art. 22 ustawy deweloperskiej określa, co w szczególności winno zostać zawarte w umowie deweloperskiej. Użyty zwrot „w szczególności” oznacza, że przepis ten zawiera listę regulacji, które muszą zostać zawarte w treści umowy deweloperskiej, a jednocześnie że umowa deweloperska może zawierać również dodatkowe zapisy (o ile nie będą one niezgodne z ustawą). Z interesujących nas tematów umowa deweloperska musi zawierać :
- termin przeniesienia prawa własności wyodrębnione lokalu (art. 22 ust. 1 pkt 7 ustawy),
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 22 ust. 1 pkt 11 ustawy),
- określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej (art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy), a zatem także kara umowna od dewelopera.
(często umowa deweloperska zawiera jeszcze np. terminy na: odbiór techniczny lokalu, dyspozycje co do wykończenia, zgłoszenia stwierdzonych wad czy usterek, usunięcia usterek oraz oczywiście terminy płatności poszczególnych transz ceny sprzedaży).
Warto odnotować, że termin przeniesienia prawa własności lokalu i termin zakończenia prac budowalnych to dwa zupełnie odrębne terminy. Oczywiste jest, że termin przeniesienia prawa własności przypada po terminie zakończenia prac budowlanych (bez zakończenia prac budowlanych nie można uzyskać pozwolenia ba użytkowanie i ustanowić odrębnej własności lokalu, a co za tym idzie nie można przenieść prawa własności lokalu). Zazwyczaj (bezpieczna) różnica pomiędzy tymi terminami wynosi około 6 miesięcy. Jeżeli terminy te istotnie się różnią (różnica wynosi ponad 6 miesięcy), warto prosić o wyjaśnienie, a nawet ujęcie takiego wyjaśnienia w treści umowy deweloperskiej. Nie warto także naciskać na dewelopera na wpisanie do umowy istotnie krótszego terminu przeniesienia własności – jeżeli lokale zostaną wyodrębnione wcześniej, deweloper raczej nie będzie czekał do końca terminu na przeniesienie ich własności. Natomiast zbytni optymizm bywa ryzykowny. Generalnie zalecamy aby w swoich planach życiowych przyjąć jednak możliwość pewnej modyfikacji terminów (1 do 3 miesięcy). Warto więc również zapytać dewelopera, jakie są potencjalne czynniki ryzyka mogące spowodować niedotrzymanie terminów, w szczególności czy mieli już takie przypadki w przeszłości. Pytanie takie warto zadać mailem i poprosić również o mailową odpowiedź. Taka odpowiedź będzie mogła mieć bowiem istotne znaczenie w przypadku sporu o karę umowną od dewelopera za niedotrzymanie terminu. Z drugiej strony jeżeli deweloper cieszy się raczej pozytywną renomą (w tej branży naprawdę każdemu przedsiębiorcy mogą zdarzyć się potknięcia), a przy realizacji inwestycji współpracuje ze znanym już sobie zespołem projektantów/inspektorów/ wykonawców/ rzeczoznawców, to ryzyko niedotrzymania terminu jest znacznie mniejsze.
Kara umowna za niedotrzymanie terminów z umowy deweloperskiej
Jak pisaliśmy powyżej, w umowie deweloperskiej należy określić wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Biorąc pod uwagę, że kara umowna może być zastrzeżona tylko na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 k.c.), w praktyce kara umowna za niedotrzymanie terminu może być zastrzeżona tylko kara umowna od dewelopera. Wynika to z tego, że zobowiązania nabywcy to w 99% przypadków jedynie zobowiązanie do zapłaty ceny (poszczególnych transz), a zatem na wypadek niewykonania czy nienależytego wykonania takiego zobowiązania deweloperowi przysługują odsetki a nie kara umowna (art. 481 k.c.). Nieco inaczej wygląda to w przypadku kary umownej za odstąpienie od umowy deweloperskiej, o czym napiszemy w odrębnym wpisie.
W praktyce (rzetelni) deweloperzy raczej nie unikają wpisywania do swoich wzorów umów kar umownych dla klientów na wypadek niedotrzymania terminu przeniesienia własności lokalu. Natomiast nie jest już tak częste zastrzeganie kar umownych za nieusunięcie wad lokalu w ustalonym terminie. Natomiast nie warto upierać się przy żądaniu wpisania kary umownej za niedotrzymanie terminu zakończenia prac budowlanych. Z punktu widzenia klienta jest to oczywiście termin istotny (bo warunkuje możliwość ustanowienia odrębnej własności), ale nie stanowi to podstawowego zobowiązania dewelopera wobec nabywcy (deweloper zobowiązuje się przenieść własność wyodrębnionego lokalu; wybudowanie budynku jest zobowiązaniem pośrednim, służącym jedynie wykonaniu zobowiązania głównego). Jeżeli pomimo opóźnienia w zakończeniu prac budowlanych termin przeniesienia własności lokalu nie został zagrożony, brak jest uzasadnienia dla żądania przez nabywcę jakiejkolwiek rekompensaty. Z drugiej stronu jeżeli z powodu opóźnienia w zakończeniu prac budowalnych doszło do opóźnienia wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności, wystarczająca będzie kara umowna od dewelopera za niedotrzymanie terminu przeniesienia własności lokalu.
Wysokość kary umownej za niedotrzymanie terminów z umowy deweloperskiej
Kara umowna od dewelopera za niedotrzymanie terminu przeniesienia własności lokalu zastrzegana jest poprzez wskazanie podstawy jej naliczenia (np. 0,1 % ceny sprzedaży za każdy dzień opóźnienia), kwotowo (np. 100 zł za każdy dzień opóźnienia), względnie poprzez odniesienie do jakiegoś obiektywnego miernika (np. kara umowna w wysokości równowartości odsetek za opóźnienie od kwot wpłaconych przez nabywcę). Niezależnie od zastosowanej kary umownej warto jednak dokonać przeliczenia, jak ma się faktyczna wysokość kary do potencjalnej szkody wynikającej z niedotrzymania terminu zawarcia umowy przenoszącej własność Lokalu (jakkolwiek co do zasady kara umowna należy się nawet jeżeli nie wystąpiła żadna szkoda – vide uchwała Sądu Najwyższego zasada prawna z dnia 6 listopada 2003 r., sygn. akt III CZP 61/03). W szczególności warto przeliczyć, jakie mogą być koszty związane z przedłużającym się staniem nie zawarcia umowy (np. koszty wyższej raty kredytu bankowego, ubezpieczenia pomostowego, wynajmu tymczasowego mieszkania etc.). Jeżeli taki szacunek wskazuje, że kara umowna może nie pokryć całości poniesionych kosztów, dla możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego niezbędne jest, aby w umowie deweloperskiej znalazł się jednoznaczny zapis, iż dopuszcza się dochodzenie odszkodowania uzupełniającego do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody (art. 484 § 1 zd. 2 k.c.).
Kara umowna od dewelopera za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkania w praktyce sądowej
Dla omówienia praktyki sądowej w zakresie kar umownych od dewelopera za niedotrzymanie terminu przeniesienia lokalu posłużymy się w miarę nowym wyrokiem Sądu Okręgowego we Wrocławiu, rozpoznającego apelację dewelopera od wyroku Sądu Rejonowego, zasądzającego karę umowną od dewelopera za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 28 czerwca 2018 r. sygn. akt. II Ca 2517/17).
W przedmiotowej sprawie strony zawarły umowę deweloperską, w której umówiły się, że umowa przyrzeczona (przeniesienia własności wyodrębnionego lokalu) zostanie zawarta po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenie na użytkowanie budynku i odbiorze lokalu, najpóźniej w terminie do 30 września 2014 r. W przypadku nie przeniesienia przez dewelopera prawa własności lokalu w tym terminie z przyczyn leżących po stronie dewelopera, nabywcom przysługiwała kara umowna od dewelopera w wysokości ustawowych odsetek od wpłaconych przez Nabywców kwot na poczet ceny nabycia lokalu, liczonych od tego terminu do dnia przeniesienia prawa własności lokalu. Deklarowany termin zawarcia umowy nie została dotrzymany z uwagi na spór dewelopera z generalnym wykonawcą i jego zejście z budowy. W szczególności generalny wykonawca uzyskał przeciwko deweloperowi nakaz zapłaty i wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości stanowiącej przedmiot zamierzenia inwestycyjnego dewelopera.
Deweloper w sądzie tłumaczył się, że w toku realizacji inwestycji na bieżąco informował Klientów o opóźnieniach w realizacji inwestycji oraz ich przyczynach. W obiecanym terminie Klientom wydano klucze do lokali i rozpoczęli ich wykańczanie. Ponadto deweloper tłumaczył, że spłacił generalnego wykonawcę, zatem nakaz zapłaty upadł a hipoteka przymusowa powinna zostać wykreślona. Deweloper zaproponował Klientom zawarcie umowy przyrzeczonej w której zawarty został zapis o tym, iż w związku z niedotrzymaniem deklarowanego terminu zawarcia, Strony nie będą wnosić wobec siebie żadnych roszczeń (na co Klienci się stanowczo nie zgodzili). Ponadto deweloper wskazywał, że w dacie zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu będzie wpisana hipoteka przymusowa zabezpieczająca roszczenia generalnego wykonawcy wobec dewelopera, natomiast zaproponował on ustanowienie zabezpieczenia dla klientów na wypadek roszczeń wysuwanych wobec nich przez zabezpieczonego hipoteką wierzyciela.
Klienci kilkukrotnie wzywali dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej, w brzmieniu zgodnym z zapisami umowy deweloperskiej. Strony długo negocjowały kwestię zapisu o obciążeniu hipotecznym ciążącym na lokalu. Z powodu opóźnienia w zawarciu umowy przyrzeczonej nabywcy musieli aneksować umowę kredytową z bankiem, finansującym zakup lokalu, w tym ponosili koszty aneksowania oraz wyższej raty i składki ubezpieczenia pomostowego kredytu. Finalnie w dniu 13 listopada 2015 r. (czyli ponad 13 miesięcy po terminie umówionym) strony zawarły umowę przyrzeczoną.
Nabywcy lokalu wystąpili do Sądu Rejonowego o zasądzenie kary umownej za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Kara umowna od dewelopera została zasądzona przez Sąd I Instancji w pełnej wysokości (ograniczając jedynie wysokość żądanych odsetek za opóźnienie w płatności kary umownej). Deweloper złożył apelację, zarzucając (m.in.) że Sąd I instancji błędnie stwierdził, że deweloper ponosi odpowiedzialność za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej a także, że na mocy umowy deweloperskiej deweloper odpowiada za okoliczności powodujące niedotrzymanie tego terminu. W szczególności deweloper twierdził, że nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienie w uzyskaniu wydania decyzji o pozwolenie na użytkowanie oraz że nie odpowiada za to, że Klienci nie chcieli zawrzeć umowy w sytuacji obciążenia Lokalu hipoteka przymusową na rzecz wierzycieli dewelopera, pomimo że deweloper proponował klientom ustanowienie zabezpieczenia. Deweloper twierdził, że zgodnie z art. 471 k.c. ponosi on odpowiedzialność wyłącznie na zasadzie winy, podczas gdy sąd błędnie przyjął, że odpowiedzialność dewelopera miała szerszy charakter. Ponadto deweloper zarzucił, że Sąd nie dokonał zmiarkowania kary umownej (o wniosku o miarkowaniu kary umownej pisaliśmy TUTAJ), pomimo że deweloper podejmował czynności zmierzające do wykonania swojego zobowiązania, np. wydając nabywcom lokal, a zastrzeżona kara umowna od dewelopera jest jego zdaniem rażąco wygórowania.
Wyrok Sądu II Instancji: kara umowna od dewelopera za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkania
Sąd Okręgowy we Wrocławiu oddalił apelację dewelopera. Sąd II instancji podkreślił, że dopuszczalne jest także rozszerzenie zakresu okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność i zastrzeżenie odpowiedniej kary umownej. Taka sytuacja, miała miejsce w rozpoznawanej sprawie w odniesieniu do kary umownej zastrzeżonej za niedotrzymanie przez stronę pozwaną terminu podpisania umowy przyrzeczonej. Treść umowy deweloperskiej nie budziła trudności interpretacyjnych, pozwalając jednoznacznie uznać, iż odpowiedzialność strony pozwanej z tytułu kar umownych dotyczyła wszelkich przyczyn leżących po stronie dewelopera, a nie tylko zawinionych. Ograniczenie odpowiedzialności dewelopera jedynie za zawinione opóźnienie w podpisaniu umowy przenoszącej własności, a zatem za zwłokę mogło być uwidocznione w umowie, jeśli taki był zamiar stron tym bardziej, iż kształt umowy uformowany został przez stronę pozwaną. Taki zapis nie znalazł się w umowie, a zatem obecna post factum daleko idąca nadinterpretacja treści umowy przez stronę pozwaną nie znajdująca żadnych podstaw.
Przyczyny zaistniałego stanu opóźnienia niewątpliwie obciążały stronę pozwaną, która podejmując decyzje o rozpoczęciu procesu inwestycyjnego podjęła suwerenną decyzję, co do sposobu jej realizacji, ponosząc tym samym konsekwencje tego wyboru. Dotyczy to przede wszystkim skutku braku płatności przez pozwaną spółkę generalnemu wykonawcy inwestycji, którym był wpis hipoteki na rzecz wykonawcy na podstawie uzyskanego przez niego nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym. Decyzje finansowe pozwanej spółki rzutujące na brak możliwości realizacji umowy deweloperskiej w zakresie przeniesienia własności lokalu „bez obciążeń” obciążają niewątpliwie dewelopera. Wywodzenie, iż jest inaczej, bo strona pozwana miała spłacić swoje zobowiązanie w nakazie zapłaty uwidocznione, co skutkowało upadkiem zabezpieczenia i prowadziło do wygaśnięcia hipoteki, pozostawało nieistotnym jeśli się zważy na skutek wpisu ograniczonego prawa w postaci hipoteki do księgi wieczystej.
Bezzasadny był również argument dewelopera iż nabywcy bezpodstawnie odmawiali podpisania umowy z racji wpisanej hipoteki, skoro taka niewątpliwie w księdze wieczystej widniała, a przecież deweloper zobowiązał się do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia go nabywcę, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich. Sąd stwierdził, iż w istocie absurdalnym jest w zaistniałych okolicznościach przerzucanie jakiejkolwiek odpowiedzialności na powodów za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy, którą po wykreśleniu hipoteki podpisali. Co więcej, także fakt negocjowania przez powodów przesłanego im wzoru umowy przyrzeczonej nie czynił ich w jakimkolwiek stopniu odpowiedzialnymi za termin w jakim umowę ostatecznie zawarto. Wskazać trzeba, że przesłanie nabywcom projektu umowy przyrzeczonej miało miejsce w marcu 2015 r., a do podpisania umowy doszło 13 listopada 2015 r. z tej tylko przyczyny, że w projekcie umowy deweloper przemycił zapis umowny przewidujący zobowiązanie się nabywców do nie dochodzenia roszczeń od dewelopera. Brak wskazanego zapisu w umowie niewątpliwie nie rodziłby kolejnego przestoju w podpisaniu umowy, a odpowiedzialność w tym względzie leżała wyłącznie po stronie dewelopera. W konsekwencji żądanie przez nabywców zapłaty kary umownej było w pełni uzasadnione, skoro przyczyny powyższego stanu rzeczy obciążały dewelopera.
W okolicznościach rozpoznawanej sprawy brak było także podstaw do przyjęcia, że zachodzą przesłanki do miarkowania kary umownej zgodnie z żądaniem dewelopera. Także zarzuty dotyczą rażącego wygórowania kary umownej były nieuzasadnione. Okoliczności jakie wpłynęły na opóźnienie podpisania umowy przenoszącej własność leżały w zakresie odpowiedzialności dewelopera, a nie nabywców, a tym samym nie sposób uznać, by miały one stanowić argument dla miarkowania kary umownej z racji jej rażącego zawyżenia. Rażące zawyżenie kary umownej oceniać należy z punktu widzenia naruszonych interesów wierzyciela, a nie sytuacji dłużnika. Zauważyć należy, że to deweloper wyszedł z propozycją zastrzeżenia kary umownej i sposobu jej naliczania, jak też sam wskazał termin w jakim podpisanie umowy przyrzeczonej będzie miało miejsce. Zastrzeżona kara umowna od dewelopera stanowiła gwarancję na terminową realizację umowy deweloperskiej w powyższy zakresie, czego jednak bezspornie nie zrealizowano. Na skutek tego nabywcy byli narażeni na komplikacje kredytowe wygenerowane przedłużającym się czasem podpisania umowy przyrzeczonej z jednoczesnym wpisaniem hipoteki na nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego. Uwzględniając wszystkie czynniki oraz fakt, że strony zastrzegły karę umowną za samo opóźnienie w podpisaniu umowy przyrzeczonej nie można uznać, że naliczona kara umowna była nieadekwatna do całokształtu okoliczności sprawy.
Krzysztof Kwaśniewicz
radca prawny
