W poprzednim wpisie poruszone zostało zagadnienie związane ze sporządzeniem prospektu informacyjnego. W niniejszym artykule omówione zostaną pozostałe obowiązki dewelopera, które powinny zostać zrealizowane jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej.
Obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przewiduje, że deweloper ma zapewnić nabywcy jeden z następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
W związku z powyższym, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego, a jeżeli w jego ramach wyodrębniono zadania inwestycyjne, to umowa rachunku powinna zostać zawarta odrębnie dla każdego zadania inwestycyjnego.
Deweloper jest obowiązany do posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego prowadzonego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej.
Brak realizacji przedmiotowego obowiązku może się wiązać z odpowiedzialnością karną dewelopera. Przepisy przewidują w takiej sytuacji możliwość ukarania go grzywną, karą ograniczenia wolności albo karą pozbawienia wolności do lat 2.
Więcej informacji o mieszkaniowym rachunku powierniczym, jako środku ochrony wpłat nabywcy, będzie można przeczytać już wkrótce na blogu.
Obowiązek bezobciążeniowego przeniesienie własności lokalu na nabywcę
Przedmiotowy obowiązek dotyczy przede wszystkim sytuacji, kiedy przedsięwzięcie deweloperskiej nie jest w całości finansowane ze środków własnych dewelopera, lecz deweloper wykorzystuje również środki pochodzące np. z kredytu lub pożyczki. W większości takich przypadków, wierzyciele zabezpieczają spłatę należności poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości gruntowej, na której będzie lub już jest posadowiony budynek. Hipoteka obciąża wtedy również ten budynek, który nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności.
Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską, w momencie rozpoczęcia sprzedaży deweloper powinien posiadać
zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody. Brak jej uzyskania będzie oznaczać, że kupowany przez nabywcę lokal będzie obciążony hipoteką i w razie niewywiązania się dewelopera ze swoich zobowiązań względem wierzycieli, mogliby oni dochodzić zaspokojenia również z lokalu nabywcy.
Ustawa przewiduje, że zgoda na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu lub obowiązanie do jej udzielenia powinna stanowić załącznik do umowy deweloperskiej. Dokumentem potwierdzającym zgodę lub zobowiązanie do jej udzielenia może być również kopia poświadczona przez notariusza.
W przypadku niespełnienia przez dewelopera obowiązku posiadania ww. zgody lub zobowiązania do jej udzielenia:
- podlega on grzywnie,
- nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej na zasadach określonych w ustawie deweloperskiej.
Obowiązek udostępnienie dokumentów osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej
Kolejnym obowiązkiem dewelopera jest zapewnienie osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej tę umowę umowy rezerwacyjnej możliwości zapoznanie się w lokalu przedsiębiorstwa z szeregiem dokumentów.
Obowiązek ten powinien jednak zostać zrealizowany dopiero na żądanie osoby zainteresowanej. Powinna ona mieć wówczas prawo do zapoznania się m.in. z:
- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
- aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
- pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu,
- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku: a) prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku, b) realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej oraz spółki celowej;
- projektem budowlanym,
- decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu,
- dokumentem potwierdzającym zgodę na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu lub obowiązanie do jej udzielenia.
Obowiązek informacyjny dewelopera
Warto również wspomnieć, że jeżeli deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zawiera z nabywcą umowę nie objętą ustawą deweloperską (np. której przedmiotem jest wyłącznie lokal użytkowy), to jest on obowiązany do poinformowania nabywcy, że:
- lokal będący przedmiotem tej umowy nie jest lokalem mieszkalnym,
- do tej umowy nie mają zastosowania przepisy ustawy, w szczególności środki pieniężne wpłacane przez nabywcę na poczet realizacji tej umowy nie są objęte ochroną przewidzianą w ustawie.
Powyższe informacje, deweloper lub przedsiębiorca inny niż deweloper powinien przekazać nabywcy na trwałym nośniku w terminie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy.
