W poprzednim artykule [Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej)- cz. I] przedstawiliśmy Państwu aktualnie obowiązujące uregulowania zawarte w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej). W niniejszym artykule przedstawimy najważniejsze propozycje zmian zawarte w projekcie.
Zakres regulacji oraz definicje ustawowe
Zakres przedmiotowy i podmiotowy ustawy został rozszerzony, tak aby przepisy zmienianej ustawy znalazły zastosowanie w każdym przypadku zawierania przez dewelopera z nabywca umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej – także w przypadku umów zawieranych po zakończeniu budowy. Obecnie istnieją wątpliwości interpretacyjne co do zakresu stosowania ustawy. Praktyka przyjęła, że ma ona zastosowanie wyłącznie do umów dotyczących lokali mieszkalnych, co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.
Proponuje się również rozszerzenie zakresu przedmiotowego ustawy o umowy, których przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania lub przeniesienia własności lokalu użytkowego bądź ułamkowej części własności tego lokalu na nabywcę np. wielostanowiskowej hali garażowej, pomieszczeń przeznaczonych na cele rekreacyjne czy boksy rowerowe. Zmiana ta dotyczyła będzie sytuacji, kiedy taka umowa zawierana będzie równocześnie z umową deweloperską.
Niektóre przepisy ustawy m.in. dotyczące obowiązków przedkontraktowych, umowy rezerwacyjnej czy również odbioru lokalu będą miały zastosowanie w przypadku, kiedy deweloper albo inny przedsiębiorca niebędący deweloperem, zawiera z nabywcą umowę sprzedaży, której przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Przedsiębiorca inny niż deweloper będzie mógł zawierać tylko umowy sprzedaży, których przedmiotem będzie wyłącznie przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Projekt ustawy przewiduje także zmianę definicji ustawowych dewelopera, budynku, domu jednorodzinnego, nabywcy, umowy deweloperskiej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego. Pozostałe definicje zostały dostosowane do rozszerzonego zakresu przedmiotowego ustawy.
Środki ochrony wpłat nabywców
Projekt przewiduje modyfikację katalogu środków ochrony wpłat nabywcy poprzez usunięcie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oferowanego bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej. Możliwymi dostępnymi dla dewelopera środkami ochrony wpłat nabywcy będą:
- Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oferowany wyłącznie z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej.
Umowa rezerwacyjna
Obowiązujące przepisy nie regulują zagadnień związanych z funkcjonującymi w obrocie gospodarczym umowami rezerwacyjnymi. Zgodnie z projektem decyzja, co do zawarcia umowy rezerwacyjnej będzie zależała od woli przyszłych kontrahentów. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej będzie zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z jego oferty sprzedaży, na czas określony w umowie, wybranego przez osobę zainteresowaną zawarciem z nim umowy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Od woli stron będzie również zależeć decyzja o pobraniu opłaty rezerwacyjnej. Wysokość tej opłaty nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonych w prospekcie informacyjnym. Zwrot opłaty rezerwacyjnej osobie zainteresowanej zawarciem umowy z deweloperem w podwójnej wysokości w przypadku niewykonania przez dewelopera umowy rezerwacyjnej uzasadniony jest istnieniem ryzyka samodzielnego zwolnienia lokalu z rezerwacji przez dewelopera przy jednoczesnym braku zawarcia umowy z osobą zainteresowaną.
Ekwiwalentność kar umownych i odsetek
W projekcie nowelizacji zaproponowano doprecyzowanie przepisu art. 25 ustawy deweloperskiej w sposób zapewniający obowiązek stosowania ekwiwalentnych wysokości należności wynikających z kar umownych oraz odsetek dla obu stron umowy. Proponowana zmiana ma wyeliminować wątpliwości dotyczące praktycznego zastosowania przedmiotowej regulacji, a tym samym przyczynić się do realizacji jej celu, którym jest zapewnienie równowagi kontraktowej stron umowy deweloperskiej.
Podsumowanie
W chwili obecnej projekt ustawy deweloperskiej jest w fazie opiniowania – prace legislacyjne nadal trwają. Proponowane zmiany przyznają większą ochronę dla nabywców lokali mieszkalnych czy domów jednorodzinnych m.in. poprzez ochronę ich przed upadłością dewelopera, uregulowanie umowy rezerwacyjnej czy środki ochrony wpłat. Będziemy w dalszym ciągu śledzić prace legislacyjne nad projektem ustawy.
aplikant radcowski
Aleksandra Rajnsz
