Dnia 4 czerwca 2018 r. do Rządowego Centrum Legislacji wpłynął projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej). Wnioskodawcą tego projektu jest Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Obecna regulacja nie jest doskonała, co spowodowało konieczność jej zmiany. Projekt ustawy jest obecnie w fazie opiniowania.
Główne cele nowej ustawy deweloperskiej
W wyniku oceny funkcjonowania obecnej ustawy ustalono, że głównymi celami, które powinna realizować zmieniona regulacja to:
– poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
– poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego;
– wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.
Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy, zmiany powinny „zapewnić nabywcy bezpieczeństwo w relacjach z deweloperem, w tym również eliminację ryzyka utraty środków finansowych w przypadku upadłości dewelopera.”
Aktualny stan prawny zawarty w ustawie deweloperskiej
Obecnie obowiązujące przepisy ustawy deweloperskiej wprowadziły regulacje, które mają na celu zapewnienie ochrony praw nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych w postaci:
– środków ochrony wpłat nabywców,
– obowiązki przedkontraktowe deweloperów,
– wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej,
– regulacje dotyczące odbioru lokalu i składania reklamacji w zakresie wad przedmiotu umowy deweloperskiej,
– prawo odstąpienia od umowy,
– regulacje dotyczące postępowania w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.
Obecna ustawa reguluje zasady ochrony prawnej nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną własność.
Zgodnie z art. 4 ustawy deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony prawnej:
– zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
Na dewelopera nałożone zostały obowiązki informacyjne, które powinien wypełnić przed zawarciem umowy deweloperskiej. Głównym obowiązkiem dewelopera jest zapewnienie nabywcy aktualnej informacji o realizowanym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym pełnej informacji oferowanym nabywcy lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym.
Obecne przepisy regulują kwestię umowy deweloperskiej – jej istotne elementy, natomiast w aktualnie obowiązującej ustawie deweloperskiej nie znajdziemy uregulowania dotyczącego umowy rezerwacyjnej, chociaż taka umowa w obrocie występuje.
Kwestia kar umownych i odsetek również w obecnym stanie prawnym nie jest wyczerpująco uregulowana. Wskazuje się jedynie, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.
Ustawa deweloperska nie przewiduje, w aktualnym jej brzmieniu, przepisów karnych, które mogłyby być zastosowane do dewelopera, gdy też nie stosuje środków ochrony wpłat nabywcy.
Różnica między aktualnym, a projektowanym stanem prawnym zawartym w ustawie deweloperskiej
Ustawa deweloperska w obowiązującym stanie prawnym powoduje wiele wątpliwości – sposób sformułowania przepisów określających zakres przedmiotowy ustawy czy niektóre definicje. Wątpliwości interpretacyjne prowadzą do praktyki polegającej na stosowaniu przepisów ustawy wyłącznie do umów, co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub odpowiednio przy domu jednorodzinnym – nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy. Niewątpliwie ma to wpływ na stopień ochrony nabywcy w stosunku do umów zawieranych z deweloperem po zakończeniu budowy, czyli po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Najważniejsze zmiany w ustawie deweloperskiej
Twórcy projektu proponują następujące zmiany:
– wprowadzenie uregulowań dotyczących umowy rezerwacyjnej;
– wykreślenie z katalogu środków ochrony wpłat nabywcy otwartego rachunku mieszkaniowego oferowanego bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej;
– doprecyzowanie i uzupełnienie przepisów o sposobach realizacji uprawnień nabywców i obowiązków dewelopera związanych z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym;
– proponuje się dodatkowe regulacje stanowiące ochronę dla nabywcy w przypadku upadłości banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy;
– rozszerzenie katalogu przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej i innych umów zobowiązaniowych zawieranych z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności, a także
– wprowadzenie dodatkowych niezbędnych elementów umowy deweloperskiej, jak również nowych informacji, które ma zawierać prospekt informacyjny.
W następnym artykule zostaną omówione poszczególne uregulowania projektu do ustawy deweloperskiej.
aplikant radcowski
Aleksandra Rajnsz
