Czy każda inwestycja musi się kończyć procesem?

11.06.2018
Aleksandra Rajnsz
artImg

Dnia 4 czerwca 2018 r. do Rządowego Centrum Legislacji wpłynął projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej). Wnioskodawcą tego projektu jest Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Obecna regulacja nie jest doskonała, co spowodowało konieczność jej zmiany. Projekt ustawy jest obecnie w fazie opiniowania.

Główne cele nowej ustawy deweloperskiej

W wyniku oceny funkcjonowania obecnej ustawy ustalono, że głównymi celami, które powinna realizować zmieniona regulacja to:

– poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

– poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego;

– wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.

Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy, zmiany powinny „zapewnić nabywcy bezpieczeństwo w relacjach z deweloperem, w tym również eliminację ryzyka utraty środków finansowych w przypadku upadłości dewelopera.”

Aktualny stan prawny zawarty w ustawie deweloperskiej

Obecnie obowiązujące przepisy ustawy deweloperskiej wprowadziły regulacje, które mają na celu zapewnienie ochrony praw nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych w postaci:

– środków ochrony wpłat nabywców,

– obowiązki przedkontraktowe deweloperów,

– wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej,

– regulacje dotyczące odbioru lokalu i składania reklamacji w zakresie wad przedmiotu umowy deweloperskiej,

– prawo odstąpienia od umowy,

– regulacje dotyczące postępowania w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.

Obecna ustawa reguluje zasady ochrony prawnej nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną własność.

Zgodnie z art. 4 ustawy deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony prawnej:

– zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,

– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,

– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,

– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Na dewelopera nałożone zostały obowiązki informacyjne, które powinien wypełnić przed zawarciem umowy deweloperskiej. Głównym obowiązkiem dewelopera jest zapewnienie nabywcy aktualnej informacji o realizowanym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym pełnej informacji oferowanym nabywcy lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym.

Obecne przepisy regulują kwestię umowy deweloperskiej – jej istotne elementy, natomiast w aktualnie obowiązującej ustawie deweloperskiej nie znajdziemy uregulowania dotyczącego umowy rezerwacyjnej, chociaż taka umowa  w obrocie występuje.

Kwestia kar umownych i odsetek również w obecnym stanie prawnym nie jest wyczerpująco uregulowana. Wskazuje się jedynie, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Ustawa deweloperska nie przewiduje, w aktualnym jej brzmieniu, przepisów karnych, które mogłyby być zastosowane do dewelopera, gdy też nie stosuje środków ochrony wpłat nabywcy.

Różnica między aktualnym, a projektowanym stanem prawnym zawartym w ustawie deweloperskiej

Ustawa deweloperska w obowiązującym stanie prawnym powoduje wiele wątpliwości – sposób sformułowania przepisów określających zakres przedmiotowy ustawy czy niektóre definicje. Wątpliwości interpretacyjne prowadzą do praktyki polegającej na stosowaniu przepisów ustawy wyłącznie do umów, co do których nie została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub odpowiednio przy domu jednorodzinnym – nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy. Niewątpliwie ma to wpływ na stopień ochrony nabywcy w stosunku do umów zawieranych z deweloperem po zakończeniu budowy, czyli po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Najważniejsze zmiany w ustawie deweloperskiej

Twórcy projektu proponują następujące zmiany:

– wprowadzenie uregulowań dotyczących umowy rezerwacyjnej;

– wykreślenie z katalogu środków ochrony wpłat nabywcy otwartego rachunku mieszkaniowego oferowanego bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej;

– doprecyzowanie i uzupełnienie przepisów o sposobach realizacji uprawnień nabywców i obowiązków dewelopera związanych z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym;

– proponuje się dodatkowe regulacje stanowiące ochronę dla nabywcy w przypadku upadłości banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy;

– rozszerzenie katalogu przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej i innych umów zobowiązaniowych zawieranych z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności, a także

– wprowadzenie dodatkowych niezbędnych elementów umowy deweloperskiej, jak również nowych informacji, które ma zawierać prospekt informacyjny.

W następnym artykule zostaną omówione poszczególne uregulowania  projektu do ustawy deweloperskiej.

aplikant radcowski

Aleksandra Rajnsz

autor name

Aleksandra Rajnsz

aplikantka radcowska
Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, aplikację radcowską odbywa w Okręgowej Izbie Radców Prawnych we Wrocławiu, z kancelarią związana od 2017 r.

Czy każda inwestycja musi się kończyć procesem? Casus Iuris Radca Prawny Wrocław

Casus Iuris 2018Korzystanie ze strony oznacza akceptację wykorzystywania plików "cookies".