Zakup wymarzonego mieszkania dla wielu kupujących wiąże się z dużym stresem. Nie dość, że sam wybór mieszkania jest czasochłonny i wymaga zarówno dużego zaangażowania, jak i odpowiednich środków finansowych, to jeszcze kupujący musi stawić czoła formalnościom, które z takim zakupem się wiążą, w tym przede wszystkim umowie. Umowa z deweloperem jest najczęściej obszerna, zawiera dodatkowo załączniki i zazwyczaj napisana jest językiem mało zrozumiałym dla większości kupujących. Jak można sobie z nią poradzić?

Co powinna zawierać umowa z deweloperem

Jeżeli kupujący decyduje się samodzielnie analizować zapisy przesłanego przez dewelopera projektu umowy powinien pamiętać, że taka umowa z deweloperem powinna zawierać określone elementy, które wynikają wprost z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jakie więc elementy powinna zawierać umowa z deweloperem?

• określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
• cenę nabycia prawa – ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę;
• informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
• termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w pkt 1 – kluczowy zapis;
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
• informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji,
• numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Podsumowanie

Należy pamiętać, że wszystkie wskazane powyżej elementy powinny się obowiązkowo znaleźć w przedłożonej nabywcy umowie, a brak takich elementów jest podstawą do odstąpienia przez kupującego od umowy. Warto zapoznać się z projektem umowy wcześniej, aby na spokojnie przeanalizować jej zapisy. Nie jest to zadanie proste, ale nabywca powinien wiedzieć, na jakie warunki się godzi i co się z nimi wiąże. W przypadku, kiedy zadanie to wydaje się to zbyt trudne albo zwyczajnie brakuje na to czasu, warto zwrócić się do specjalisty, który przeanalizuje zapisy projektu umowy, wskaże zagrożenia i zwróci uwagę z czym wiąże się dany zapis.

Radca prawny

Aleksandra Płudowska