Czy każda inwestycja musi się kończyć procesem?

30.08.2017
Aleksandra Płudowska
artImg

Zakup wymarzonego mieszkania dla wielu kupujących wiąże się z dużym stresem. Nie dość, że sam wybór mieszkania jest czasochłonny i wymaga zarówno dużego zaangażowania, jak i odpowiednich środków finansowych, to jeszcze kupujący musi stawić czoła formalnościom, które z takim zakupem się wiążą, w tym przede wszystkim umowie. Umowa z deweloperem jest najczęściej obszerna, zawiera dodatkowo załączniki i zazwyczaj napisana jest językiem mało zrozumiałym dla większości kupujących. Jak można sobie z nią poradzić?

Co powinna zawierać umowa z deweloperem

 

Jeżeli kupujący decyduje się samodzielnie analizować zapisy przesłanego przez dewelopera projektu umowy powinien pamiętać, że taka umowa z deweloperem powinna zawierać określone elementy, które wynikają wprost z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jakie więc elementy powinna zawierać umowa z deweloperem?

  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  • cenę nabycia prawa – ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę;
  • informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w pkt 1 – kluczowy zapis;
  • wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  • informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji,
  • numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Podsumowanie

Należy pamiętać, że wszystkie wskazane powyżej elementy powinny się obowiązkowo znaleźć w przedłożonej nabywcy umowie, a brak takich elementów jest podstawą do odstąpienia przez kupującego od umowy. Warto zapoznać się z projektem umowy wcześniej, aby na spokojnie przeanalizować jej zapisy. Nie jest to zadanie proste, ale nabywca powinien wiedzieć, na jakie warunki się godzi i co się z nimi wiąże. W przypadku, kiedy zadanie to wydaje się to zbyt trudne albo zwyczajnie brakuje na to czasu, warto zwrócić się do specjalisty, który przeanalizuje zapisy projektu umowy, wskaże zagrożenia i zwróci uwagę z czym wiąże się dany zapis.

Radca prawny

Aleksandra Płudowska

Aleksandra Płudowska

radca prawny
Absolwentka Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego, oraz Institut d’Études Politiques- Sciences Po Strasbourg, aplikację radcowską odbywała w Okręgowej Izbie Radców Prawnych we Wrocławiu, radca prawny od 2017 r., z kancelarią CASUS IURIS związana od 2014 r. do 2019 r.

Czy każda inwestycja musi się kończyć procesem? Casus Iuris Radca Prawny Wrocław

Casus Iuris 2020Korzystanie ze strony oznacza akceptację wykorzystywania plików "cookies".